mercredi 28 février 2024

VENDRE ou ACHETER dans les Meilleures Conditions - Quelques Règles à Respecter !

ACQUEREURS :

  1. Etudiez votre budget en amont.

Avant de commencer vos recherches, interrogez votre banque, voire un courtier en prêts. Les conditions bancaires évoluant rapidement, il est même recommandé de renouveler l'étude de financement régulièrement pour vous éviter de mauvaises surprises.

  1. Optimisez vos chances d'octroi de crédit.

La banque étudiera vos dépenses sur les 3 derniers mois, évitez des dépenses inconsidérées sur cette période et affichez que vous êtes en capacité d'épargner.

Si possible apurez vos prêts à la consommation.

Un apport de 10 – 15% est souvent exigé pour négocier au mieux votre financement.

  1. Choisissez soigneusement le bien.

mercredi 21 juin 2023

INVESTIR EN NUE-PROPRIETE - POUR QUI ?

 La nue-propriété est consécutive d'un démembrement de propriété ;  ainsi la pleine propriété, en l'occurrence d'un bien immobilier, est juridiquement décomposée :

  • en nue-propriété, c'est à dire le fait d'être propriétaire des murs de l'immeuble,

  • et en usufruit, le fait d'en avoir le droit d'usage et d'en récolter les revenus.

Par ailleurs, la nue-propriété se transfert, et l'usufruit (hors clause d'usufruit successif) s'éteint soit par le décès de l'usufruitier, ou à l'échéance de son droit fixé initialement.

jeudi 15 juin 2023

OBTENTION D'UN CREDIT IMMOBILIER - Partie 1 - Le Contexte en 2023

 La question de l'obtention d'un crédit immobilier est un sujet en forte discussion depuis 1 an dans les familles françaises, d'autant plus quand on est dans une situation de primo-accession.

Ainsi faisons un rapide tour d'horizon du contexte qui illustre les difficultés actuelles à obtenir un financement bancaire.

Ensuite nous aborderons plus spécifiquement les solutions pour espérer voir son dossier de financement évoluer dans les meilleures conditions.

LE CONTEXTE


Durcissement des règles bancaires (HCSF)
  • Endettement autorisé limité à 35%

  • Respect du taux d'usure (4,68% en juin 2023)

  • Durée d'emprunt limitée à 25 ans

  • Possibilité des banques à déroger à ces critères pour 20% des dossiers

Les banques doivent effectivement respecter certaines règles prudentielles imposées par le Haut Conseil de Stabilité Financière. 

Quelles que soient les règles, il est bien entendu fortement recommandé de ne pas dépasser un niveau d'endettement afin de se prémunir d'un risque de défaut de paiement ; toutefois en fonction de ses niveaux de revenus la banque analyse également le Reste à vivre qui peut la rassurer et ainsi outrepasser les règles de base.

La notion de Taux d'usure est une contrainte forte en période de hausse des taux, d'autant plus pour les personnes de plus de 50 ans, ou avec une pathologie, entrainant un coût d'assurance notable venant se confronter aux limites du taux d'usure. Ainsi avec un taux d'emprunt à 3,75%, la marge de 0,93% est vite atteinte avec l'assurance, les frais d'hypothèque et frais de dossiers.

Hausse des taux

Evolution du Taux à 25 ans sur 1 an (Empruntis)

Le taux moyen de crédit immobilier de 25 ans est passé en 1 an de 1,75 % à 3,75 %.

Ainsi un couple qui s'accorde un remboursement de 800€ / mois (hors assurance) pouvait emprunter 194500 € en juin 2022, se voit accordé un prêt de 156000 € en juin 2023, soit une perte de capacité de financement de 38500 €.


Prix de l'immobilier élevés














Sur ce graphique issu de l'INSEE, nous constatons que les prix de l'immobilier en France reste en croissance annuelle depuis 2015 avec une orientation actuelle vers une stabilisation des prix poussée par le contexte actuel. Il est fort probable que certains secteurs géographiques souffrent prochainement d'une période de baisse des prix, mais loin n'est moins sûr que certains secteurs tendus souffrent (ou bénéficient, en fonction du point de vue) de cette baisse de prix.


mardi 14 février 2023

Le CREDIT IMMOBILIER 2023 – Le CONTEXTE et les SOLUTIONS.

 

Obtenir un financement bancaire a toujours été la phase délicate d'un projet immobilier, or aujourd'hui l'expression de « parcours du combattant » est devenu une réalité plus forte que jamais.

Balayons les différents aspects de la situation actuelle afin d'en tirer le meilleur parti.

A noter qu'au seul cours du dernier trimestre 2022, l'octroi de prêts bancaires a chuté de 42,6%, perturbant le marché des transactions immobilières et en particulier l'immobilier neuf qui souffre conjointement des difficultés de financement des acquéreurs, notamment les primo-accédant, et de l'augmentation importante des coûts de construction (prix des matériaux et relèvement des normes de construction avec la RE2020).

Les acteurs de l'immobilier appellent les organes régulateurs à agir sur certains leviers réglementaires, en l'occurrence, le calcul du taux d'usure, les critères du HCSF sur le taux d'endettement, et la durée maximale des emprunts.

Le taux d'usure définit le seuil maximum en dessous duquel les banques sont autorisées à prêter, comprenant le taux nominal du prêt, l'assurance-emprunteur, la caution et les frais de dossier.

En février 2023, le taux d'usure pour les financements de 20 ans et plus est à 3,79% ; donc avec des taux qui avoisinent les 3%, la marge de manœuvre est faible pour intégrer les autres composantes (assurance, caution et frais). 

Sur le marché de la vente immobilière, dans une vision globale, face à une baisse du nombre des transactions, on constate malgré tout une hausse régulière des prix, portée par les ménages les plus aisés qui ont pu bénéficier d'une hausse de leurs revenus et de capacité d'apport répondant aux exigences des banques.

Les « mals aimés » de cette configuration de marché sont les investisseurs, et malheureusement les primo-accédants.

Les investisseurs pâtissent en particuliers des critères du HCSF qui a durci le mode de calcul du taux d'endettement au regard des revenus locatifs.

Les primo-accédants souffrent la plupart du temps d'un manque d'apport pour sécuriser leur dossier auprès des banques, toutefois le bénéfice du Prêt à taux zéro leur a été prorogé dans l'achat immobilier neuf, qui leur ouvre dans certains cas la possibilité de reporter le remboursement du PTZ pendant 15 ans, dans une optique recommandée de revendre le bien avant la fin de ce différé.

Des solutions alternatives existent.

Jouer sur le TAEG (taux annuel effectif global) afin de respecter le taux d'usure.

Deux leviers :

  • Les frais d'assurance : externaliser l'assurance-emprunteur de la banque, et faire jouer la concurrence ; voire renoncer à la souscrire (si la banque l'accepte) notamment pour les biens générant des revenus locatifs, ou encore supprimer certaines options automatiques comme l' ITT.

  • Le taux nominal du prêt : opter pour un taux variable est une solution de plus en plus proposée par les courtiers, on veillera alors à les choisir capés, c'est à dire avec un plafond de hausse fixé dans le contrat. Le taux variable étant au départ notablement plus bas que le taux fixe, cela fera mécaniquement baisser le TAEG.

Opter pour un crédit in fine.

Essentiellement pour une clientèle d'investisseurs, le crédit in fine permet de réduire l'effort d'épargne sur le financement, en ne remboursant que des intérêts pendant la durée d'emprunt, avec le remboursement du capital emprunté à l'échéance. 

Cela a l'avantage d'optimiser la fiscalité des revenus locatifs en déduisant un maximum d'intérêts en charges, et de dégager plus facilement du cash-flow. La contrepartie est de pouvoir disposer d'un capital conséquent garantissant le remboursement du prêt à la fin ; ce capital garanti pourra être placé sur une contrat d'assurance-vie produisant lui-même des intérêts et plus-value, ou encore le nantissement pourra porter sur un autre bien immobilier porté en garanti.

Acheter via une SCI .

A noter que le taux d'usure a été instauré pour protéger le consommateur emprunteur en fixant un taux effectif global maximum autorisé. Cette protection vient pourtant pénaliser certains acquéreurs aujourd'hui dans un contexte tendu.

La SCI ayant une personnalité morale au sens juridique, elle n'est pas considérée comme un consommateur protégé par le taux d'usure, ainsi la banque pourra s'en soustraire pour lui octroyer un prêt, bien entendu ses règles prudentielles étant au préalable considérées.

Des alternatives d'investissements, pour adapter le montant investi à sa capacité financière.

Les SCPI, dites Pierre-papier, sont des parts de sociétés gérant et détenant des biens immobiliers locatifs. Vous ne détenez pas directement les murs, mais des parts de l'ensemble des murs détenus par la SCPI. L'avantage étant que vous pouvez acquérir des parts de SCPI pour le montant dont vous disposez afin d'en retirer des revenus locatifs en proportion de votre investissement. Vous n'avez rien à gérer sur le parc immobilier détenu, vous percevez les revenus nets de charges.

L'investissement en Résidence de services (tourisme, étudiante, médicalisée...), vous détenez alors les murs d'un bien dont le locataire, par un bail commercial, est l'exploitant de la résidence. A mi-chemin entre l'investissement classique d'un bien que vous gérez et la SCPI dont vous n'avez rien à vous occuper, vous gagnez en simplicité de gestion car l'exploitant gère l'essentiel des travaux d'entretien et vous conservez une bonne visibilité des revenus à percevoir. Il conviendra de prêter attention à la qualité de l'exploitant.


Quel que soit la nature de votre projet immobilier, il est fortement recommandé d'être accompagné par un professionnel qui étudiera avec vous les meilleures options pour construire votre projet dans les meilleures conditions. Contactez VEFA Conseil.