Obtenir un financement bancaire a
toujours été la phase délicate d'un projet immobilier, or
aujourd'hui l'expression de « parcours du combattant »
est devenu une réalité plus forte que jamais.
Balayons les différents aspects de la
situation actuelle afin d'en tirer le meilleur parti.
A noter qu'au seul cours du dernier
trimestre 2022, l'octroi de prêts bancaires a chuté de 42,6%,
perturbant le marché des transactions immobilières et en
particulier l'immobilier neuf qui souffre conjointement des
difficultés de financement des acquéreurs, notamment les
primo-accédant, et de l'augmentation importante des coûts de
construction (prix des matériaux et relèvement des normes de
construction avec la RE2020).
Les acteurs de l'immobilier appellent
les organes régulateurs à agir sur certains leviers réglementaires,
en l'occurrence, le calcul du taux d'usure, les critères du HCSF sur
le taux d'endettement, et la durée maximale des emprunts.
Le taux d'usure définit le seuil
maximum en dessous duquel les banques sont autorisées à prêter,
comprenant le taux nominal du prêt, l'assurance-emprunteur, la
caution et les frais de dossier.
En février 2023, le taux d'usure pour
les financements de 20 ans et plus est à 3,79% ; donc avec des
taux qui avoisinent les 3%, la marge de manœuvre est faible pour
intégrer les autres composantes (assurance, caution et frais).
Sur le marché de la vente immobilière,
dans une vision globale, face à une baisse du nombre des
transactions, on constate malgré tout une hausse régulière des
prix, portée par les ménages les plus aisés qui ont pu bénéficier
d'une hausse de leurs revenus et de capacité d'apport répondant aux
exigences des banques.
Les « mals aimés » de
cette configuration de marché sont les investisseurs, et
malheureusement les primo-accédants.
Les investisseurs pâtissent en
particuliers des critères du HCSF qui a durci le mode de calcul du
taux d'endettement au regard des revenus locatifs.
Les primo-accédants souffrent la
plupart du temps d'un manque d'apport pour sécuriser leur dossier
auprès des banques, toutefois le bénéfice du Prêt à taux zéro
leur a été prorogé dans l'achat immobilier neuf, qui leur ouvre
dans certains cas la possibilité de reporter le remboursement du PTZ
pendant 15 ans, dans une optique recommandée de revendre le bien
avant la fin de ce différé.
Des solutions alternatives existent.
Jouer sur le TAEG (taux annuel effectif
global) afin de respecter le taux d'usure.
Deux leviers :
Les frais d'assurance :
externaliser l'assurance-emprunteur de la banque, et faire jouer la
concurrence ; voire renoncer à la souscrire (si la banque
l'accepte) notamment pour les biens générant des revenus locatifs,
ou encore supprimer certaines options automatiques comme l' ITT.
Le taux nominal du prêt :
opter pour un taux variable est une solution de plus en plus
proposée par les courtiers, on veillera alors à les choisir capés,
c'est à dire avec un plafond de hausse fixé dans le contrat. Le
taux variable étant au départ notablement plus bas que le taux
fixe, cela fera mécaniquement baisser le TAEG.
Opter pour un crédit in fine.
Essentiellement pour une clientèle
d'investisseurs, le crédit in fine permet de réduire l'effort
d'épargne sur le financement, en ne remboursant que des intérêts
pendant la durée d'emprunt, avec le remboursement du capital
emprunté à l'échéance.
Cela a l'avantage d'optimiser la fiscalité
des revenus locatifs en déduisant un maximum d'intérêts en
charges, et de dégager plus facilement du cash-flow. La contrepartie
est de pouvoir disposer d'un capital conséquent garantissant le
remboursement du prêt à la fin ; ce capital garanti pourra
être placé sur une contrat d'assurance-vie produisant lui-même des
intérêts et plus-value, ou encore le nantissement pourra porter sur
un autre bien immobilier porté en garanti.
Acheter via une SCI .
A noter que le taux d'usure a été
instauré pour protéger le consommateur emprunteur en fixant un taux
effectif global maximum autorisé. Cette protection vient pourtant
pénaliser certains acquéreurs aujourd'hui dans un contexte tendu.
La SCI ayant une personnalité morale
au sens juridique, elle n'est pas considérée comme un consommateur
protégé par le taux d'usure, ainsi la banque pourra s'en soustraire
pour lui octroyer un prêt, bien entendu ses règles prudentielles
étant au préalable considérées.
Des alternatives d'investissements,
pour adapter le montant investi à sa capacité financière.
Les SCPI, dites Pierre-papier, sont des
parts de sociétés gérant et détenant des biens immobiliers
locatifs. Vous ne détenez pas directement les murs, mais des parts
de l'ensemble des murs détenus par la SCPI. L'avantage étant que
vous pouvez acquérir des parts de SCPI pour le montant dont vous
disposez afin d'en retirer des revenus locatifs en proportion de
votre investissement. Vous n'avez rien à gérer sur le parc
immobilier détenu, vous percevez les revenus nets de charges.
L'investissement en Résidence de
services (tourisme, étudiante, médicalisée...), vous détenez
alors les murs d'un bien dont le locataire, par un bail commercial,
est l'exploitant de la résidence. A mi-chemin entre l'investissement
classique d'un bien que vous gérez et la SCPI dont vous n'avez rien
à vous occuper, vous gagnez en simplicité de gestion car
l'exploitant gère l'essentiel des travaux d'entretien et vous
conservez une bonne visibilité des revenus à percevoir. Il
conviendra de prêter attention à la qualité de l'exploitant.
Quel que soit la nature de votre projet
immobilier, il est fortement recommandé d'être accompagné par un
professionnel qui étudiera avec vous les meilleures options pour
construire votre projet dans les meilleures conditions. Contactez
VEFA Conseil.