Opérations de Donation-Cession, toujours permises !

Nous avons connu ces derniers temps un durcissement notable de la fiscalité des valeurs mobilières et immobilières, mais certains schémas d'optimisation patrimoniale ont été épargnés, car les textes proposés par le gouvernement ont été censurés par le Conseil Constitutionnel.

Opérations de Donation-Cession

Ce montage est un outil d'optimisation fiscale souvent utilisé.  
Il consiste à donner (par exemple à un enfant) des titres ou biens immobiliers destinés à être revendus rapidement. Si ces biens dégagent une forte plus-value, celle-ci est immédiatement purgée.
 
Un propriétaire dispose par exemple d'un bien immobilier acheté 50.000 euros et valant 100.000 euros sur le marché. S'il vend ce bien avant de donner le produit de la vente à son fils, il sera taxé sur 50.000 euros de plus-value. En supposant qu'il détienne ce bien depuis 10 ans, il aura 10% d'abattement. Ainsi, il sera redevable de 15.525 euros au titre des impôts (19%) et des prélèvements sociaux (15,5%) et ne pourra transmettre à son fils que 84.475 euros.

L'autre option consiste donc pour lui à donner le bien à son fils en l'estimant au prix du marché. Il ne paie alors aucun impôt sur la plus-value, s'agissant non pas d'une vente mais d'une donation (application de l'abattement de 100.000 euros pour donation en ligne directe). Si son fils revend ensuite ce bien pour 100.000 euros, il ne paiera pas non plus de plus-value puisque la valeur de référence sera celle indiquée au moment de la donation.

Des précautions à prendre

Bien entendu, pour ne pas être assimilée à un abus de droit, l'opération doit respecter certaines règles. Comme souvent, le bon sens doit l'emporter.

• Elle doit découler d'une véritable logique patrimoniale ; il doit donc y avoir une réelle intention libérale du donateur.

• La donation ne doit pas être postérieure à la vente. Et si la concomitance des deux événements n'est pas forcément en mesure de poser un problème, le respect d'un délai raisonnable entre donation et cession peut être une précaution supplémentaire.

 En d'autres termes, si le contribuable se réapproprie les fonds après la cession, l'abus de droit sera caractérisé.

Bulletin d'informations patrimoniales n°2

Cas d’exonération sur la plus-value immobilière : 

• La résidence principale ;

• Cessions inférieures à 15000 € ;

• Détention de plus de 30 ans ;

• Première cession d’une résidence secondaire ;  

• Autres cas : Personne placée en établissement d’hébergement (retraite ou handicap) ; titulaire de pension retraite ou carte d’invalidité ; expropriation ; échange lors d’une opération de remembrement ; cession d’un droit de surélévation.

Optimiser transmission et vente immobilière

Vous envisagez de transmettre à vos enfants une partie de votre patrimoine de votre vivant au travers des capitaux issus d’une vente immobilière.

Privilégiez la donation avant la vente immobilière car :

• L’opération permettra d’effacer la fiscalité sur la plus-value (hors cas d’exonération) ;

• La taxation sur la donation sera la plupart du temps moins lourde du fait notamment des abattements en vigueur.

• En cas de réserve d’usufruit, le donateur pourra conserver les revenus issus des capitaux transmis.

Bulletin d'informations patrimoniales n°1

Les placements ont été marqués en 2012 par :

• un Livret A à 2.25% (ramené à 1.75% en 2013),
• l'assurance-vie en moyenne à 2.80% (fonds Euros),
• une stagnation des prix de l'immobilier (mais rallongement des délais de vente),
• des marchés boursiers en hausse de 15.23% (CAC40) (mais avec de fortes volatilités).

Ainsi en 2012, ceux qui recherchaient du rendement sur leurs placements devaient accepter une certaine prise de risque (mais recommandée sur une part relativement faible de leurs actifs financiers).

Les perspectives 2013 semblent s'orienter vers :

• un maintien des taux sécuritaires à des niveaux relativement bas,
• un marché de l'immobilier en légère baisse,
• des marchés boursiers en hausse (en prévision d'une reprise économique en 2014).

Ainsi sous peu d'avoir un horizon de placement de minimum 3-4 ans, il semble opportun d'orienter progressivement la gestion de ses actifs financiers vers les marchés boursiers, tout en conservant de la disponibilité en sécurité.
Les perspectives du marché de l'immobilier semblent encore troubles et pourraient subir une baisse des prix cette année du fait de la remontée des taux de crédit.

Quelques performances de l'assurance-vie en 2012 :

Compagnie	Contrat assurance-vie	Taux Fonds Euros 2012
BNP Paribas	Multiplacements 2	2.91 %
Crédit Agricole	Floriane	3 %
Unofi	Unofi Avenir	3 %
Afer	Afer	3.45 %
Le Conservateur	Conservateur Hélios Sélection	3.75 %

Dans un marché de l'assurance-vie où les rendements des Fonds Euros avoisinent en moyenne 2.80 %, Le Conservateur conserve une place dominante sur ce placement aux forts atouts pour l'organisation successorale et fiscale.

Rappel des atouts de la Tontine du Conservateur :

• Placement à vocation sécuritaire et rendements attrayants ;
• Possibilité d'épargner de 15 à 25 ans (retraite, projets à long terme, ...) ;
• Placement d'un capital de 10 à 20 ans ;
• Disponibilité au terme en capital ou rentes ;
• Exonération d'ISF pendant la durée du contrat ;
• Optimisation successorale.

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Patrimoine : comment s'assurer d'une bonne gestion en cas d'accident de la vie ?

"La santé est un état précaire qui ne présage rien de bon !", disait Jules Romain -- et il vous faut y penser dès maintenant ! Gérer son patrimoine n'est pas chose aisée, mais c'est encore plus difficile en cas d'accident de la vie. Qui va gérer à votre place, et comment, si jamais il vous arrive quelque chose de fâcheux ?

Restez l'acteur de votre destinée : le mandat de protection future
 
Le droit français offre des outils formidables pour planifier la gestion et la dévolution future de votre patrimoine, si vous deviez un jour subir un handicap.
Vous disposez en plus, depuis la réforme de 2007, du mandat de protection future (Loi n°2007-308 de mars 2007) ce qui constitue sans nul doute le nec plus ultra pour anticiper cette éventuelle phase de vie.
En clair, le mandat de protection future est un contrat par lequel une personne actuellement capable désigne un (ou plusieurs) mandataire(s) pour la représenter si ultérieurement elle n'était plus en mesure d'assurer seule la gestion de ses intérêts en raison d'une altération de sa santé.