mardi 19 août 2014

Acheter en démembrement


L'acquisition d'un bien en démembrement par un nu-propriétaire, d'une part, et un usufruitier, d'autre part, en facilite la transmission ultérieure. Au décès de l'usufruitier, son droit d'utiliser le bien et ses revenus (usufruit) s'éteint et le nu-propriétaire se retrouve entièrement propriétaire sans avoir à acquitter de droits de succession.

Le démembrement d'un bien consiste à en diviser le droit de propriété en deux parties distinctes, réparties entre un usufruitier et un nu-propriétaire :
  • l'usufruit confère un droit d'usage et de jouissance du bien, c'est-à-dire le droit de l'utiliser et d'en tirer des revenus (Code civil, art. 578). Dans le cas d'un bien immobilier, cela correspond au droit de l'habiter ou de le louer. Enrevanche, l'usufruitier ne peut vendre le bien. Il doit le préserver, l'entretenir et acquitter les impôts correspondants (la taxe foncière ou l'impôt de solidarité sur la fortune, notamment) ;
  • la nue-propriété constitue un droit de propriété virtuel. Le nu propriétaire d'un immeuble, par exemple, ne peut ni l'occuper ni le mettre en location. En revanche, au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire du bien sans avoir à payer de droits de succession. Il peut alors en disposer à sa guise (le vendre, le donner, le léguer...).
Le démembrement peut porter sur un bien mobilier ou immobilier

Le démembrement de propriété peut porter sur n'importe quel type de bien, mobilier (portefeuille d'actions, fonds de commerce...) ou immobilier (maison, appartement, terrain...). Un achat en démembrement peut donc porter sur des biens meubles ou sur des biens immeubles. La durée maximale d'un usufruit correspond généralement à la durée de vie de l'usufruitier (on parle dans ce cas d'usufruit viager). Mais il est possible de prévoir une durée déterminée, dans le cadre d'un usufruit temporaire (10 ans, par exemple).


L'achat d'un bien démembré ne diffère guère d'un achat en pleine propriété. Dès lors qu'il s'agit d'un bien immobilier, le recours à un notaire est nécessaire.

En revanche, les différents frais (émoluments du notaire, droits fiscaux, publicité foncière) et le prix de vente à payer sont ventilés entre l'usufruitier et le nu-propriétaire.
À ce titre, l'article 669 du code général des impôts (CGI) propose un barème d'évaluation de l'usufruit et de la nue-propriété basé sur l'âge de l'usufruitier.

Âge de l'usufruitier
Valeur de l'usufruit
Valeur de la nue propriété

USUFRUIT VIAGER
Moins de 21 ans
90%
10%
De 21 à 30 ans
80%
20%
De 31 à 40 ans
70%
30%
De 41 à 50 ans
60%
40%
De 51 à 60 ans
50%
50%
De 61 à 70 ans
40%
60%
De 71 à 80 ans
30%
70%
De 81 à 90 ans
20%
80%
A partir de 91 ans
10%
90%

USUFRUIT TEMPORAIRE
De 0 à 10 ans23%77%
De 11 à 20 ans46%54%
De 21 à 30 ans69%31%

Par exemple, si la valeur globale du bien acheté est de 400 000 € et que l'usufruitier est âgé de 50 ans, ce dernier paiera 60 % de la valeur du bien, soit 240 000 € (ainsi que les frais correspondants). Le nu propriétaire paiera, quant à lui, les 160 000 € restants (ainsi que les frais correspondants).


L'intérêt de l'achat en démembrement est essentiellement fiscal : au décès de l'usufruitier, l'enfant nu propriétaire deviendra entièrement propriétaire du bien, sans rien à verser au fisc (CGI, art. 1133).


Le nu-propriétaire doit toutefois être en mesure de justifier qu'il a financé l'achat avec ses fonds personnels. Sinon, le fisc considère que l'usufruitier est le vrai propriétaire (d'un point de vue fiscal) et exigera que le bien soit intégré dans la succession de l'usufruitier pour sa valeur en pleine propriété (CGI, art. 751). Le nu-propriétaire devra alors acquitter les droits de succession sur la valeur totale du bien. Cette présomption vise à éviter la fraude consistant pour l'usufruitier à financer en réalité la totalité de l'achat, afin d'avantager le nu-propriétaire.
Mais cette présomption n'est pas absolue et elle est écartée si l'enfant prouve qu'il a réellement payé la nue propriété acquise (par exemple, à l'aide d'un emprunt bancaire qu'il rembourse avec ses revenus).
Dans les faits, il est fréquent que les fonds utilisés par l'enfant pour l'achat lui proviennent d'une donation consentie par son ou ses parents. Dans ce cas, la présomption est écartée, à trois conditions :
  • la donation doit avoir « date certaine » (donation notariée ou don manuel enregistré),
  • l'acte notarié d'achat doit être intervenu plus de trois mois avant le décès
  • l'acte notarié d'achat doit mentionner l'origine des fonds, c'est-à-dire la donation (CGI, art. 751).

Notez, par ailleurs, que la présomption ne joue pas non plus lorsque le démembrement de propriété résulte, non pas d'un achat, mais d'une succession ou d'une donation consentie à l'enfant par le parent usufruitier plus de 3 mois avant son décès (ou dans un contrat de mariage), hypothèses fréquentes en pratique. La Cour de cassation a récemment précisé que la présomption est écartée en cas de décès soudain du donateur, moins de 3 mois après la donation ( BOI-ENR-DMTG-10-10-40-10 § 290 ).