Les programmes immobiliers : sachez faire le bon choix !

L’abondance de programmes immobiliers, tous plus alléchants les uns que les autres, ne facilite pas la tâche des acheteurs investisseurs.

Alors, comment bien choisir sa résidence ?

Tout d’abord, il faut avoir conscience de son projet immobilier :

• Qu’est ce que l’on recherche exactement ? Une maison, un appartement ?
• Quel est votre objectif : y habiter, faire de l’investissement locatif, réduire vos impôts ou peut-être vous constituer un patrimoine durable pour la retraite ?
• De quelle enveloppe disposez-vous ? Opterez-vous pour un financement cash et/ou à crédit ?

En définitive, le bon programme immobilier doit être votre solution immobilière, celle qui répond correctement à votre projet.

Maintenant que vous avez bien cerné vos objectifs et vos capacités d’investissement, il faut tout de même prendre certaines précautions quant au choix de la résidence en elle-même.

L’emplacement

C’est l’élément fondamental car il fait la pertinence d’un programme immobilier.
En effet, que dire d’une résidence séniors située à 4 km des tous premiers commerces ?
Que ce soit pour des résidences services ou pour des immeubles accueillant des primo-accédants ou des locataires, la proximité des commerces, des services et des moyens de transport en commun est un minimum. Et cela est d’autant plus vrai que tous les programmes immobiliers ne naissent pas forcément en centre ville.

Confort et qualité des prestations

La conception des logements doit répondre à notre mode de vie actuel : une grande pièce de vie, de vraies chambres, un espace extérieur (balcon, terrasse, loggia, jardin …). Ensuite, le respect des normes en vigueur concernant l’habitabilité et la performance énergétique est très important pour la durabilité et, par conséquent, la valorisation de votre bien immobilier. Les labels tels que BBC, NF environnement, HQE,… sont des indicateurs précieux qui doivent retenir votre attention.

L’adéquation entre la typologie du logement et son environnement

Là aussi, c’est un point qui implique votre vigilance. Ne perdez pas de vue vos objectifs.  Par exemple si vous souhaitez louer à des étudiants, assurez-vous que vous optez pour une petite surface (qui générera un petit loyer) située à quelques pas des universités, avec à proximité la présence de transports en commun…Essayez de vous mettre à la place du futur occupant de façon à rester cohérent dans votre projet.

Le potentiel locatif ou le potentiel-revente du bien

Même si vous ne vous appelez pas Madame Irma, vous devez vraiment essayer d’anticiper ce facteur. Pour cela, vous devez vous informer précisément sur le marché locatif local. Des structures spécialisées telles que l’ADIL sauront vous orienter sur ce sujet important. Vous pourrez ainsi éviter l’achat d’un T2 dans une ville où le marché locatif abonde d’appartements T2 éligibles au Scellier. Ceci pourrait créer des difficultés à la location ou à la revente par une concurrence trop rude.

Ces différentes recommandations sont capitales pour faire le bon choix immobilier, et peut-être ne vous sentirez-vous pas assez disponible et/ou averti pour réaliser seul cet inventaire.

A ce moment-là, il ne faut surtout pas hésiter à prendre conseil auprès d’un professionnel en investissements immobiliers qui saura vous informer et vous guider avant, pendant et  même après votre achat immobilier.

Taux de crédit immobilier : De bonnes perspectives pour les investisseurs !

Dans sa dernière tribune, Philippe Taboret, Directeur général adjoint de CAFPI, veut rassurer les futurs emprunteurs. Le risque de voir remonter les taux des crédits immobiliers de manière exponentielle n’est pas pour demain. Contrairement à ce que certains laissent entendre, Philippe Taboret Affirme que le pouvoir d'achat des emprunteurs ne sera pas entamé.

Depuis quelques semaines, il semble de bon ton de faire du « catastrophisme » en annonçant la remontée inexorable des taux de crédit immobilier. La réalité est différente et ce n'est pas en leur faisant peur que l'on rendra service aux candidats à l'acquisition immobilière et à l'emprunt. Une mise au point s'impose donc.

Sur les marchés financiers, on n'assiste pas à une remontée généralisée des taux monétaires. Il y a bien une légère poussée du taux de l'OAT à 10 ans, qui ne pouvait pas rester durablement proche de zéro. Mais ce petit redressement ne signe pas le retour durable de l'inflation, loin s'en faut. Les fondamentaux des marchés n'ont pas changé, ni en Europe, ni aux Etats-Unis.  
Il n'y aura pas de hausse des taux monétaires avant une reprise économique réelle, laquelle se profile peut-être pour le dernier trimestre 2015 et devra ensuite se confirmer en 2016.

Ce qui est vrai, en revanche, c'est que certains établissements financiers ont relevé récemment le taux d'intérêt de leurs prêts immobiliers.
De quelques points seulement et pour des raisons de tactique interne : les taux exceptionnellement bas de ces derniers mois ont été très largement mis à profit pour renégocier ou refinancer des prêts en cours. Les ajustements opérés sont donc d'abord destinés à calmer ce phénomène de surproduction et à permettre aux banques de reconstituer leurs marges. C'est une question de politique commerciale bancaire, rien d'autre.

Le danger d'un amalgame serait de pousser à la précipitation les actuels candidats à l'acquisition immobilière. Il serait irresponsable de les inciter à acheter maintenant, dans l'urgence, soi-disant parce que demain, il sera trop tard… Un achat immobilier est un engagement important et de long terme qui se prend après mures réflexions et une étude minutieuse du projet. On ne se précipite pas pour acheter le logement dans lequel on va vivre 10, 15 ou 20 ans sous prétexte que le taux du crédit pourrait ne plus être à son minimum.

Les candidats acquéreurs ont d'autant moins de raison de s'affoler que les marchés immobiliers, comme les marchés financiers, sont toujours en leur faveur.
Les ventes stagnent à un niveau relativement bas, les délais de transaction s'allongent et les marges de négociation des prix s'élargissent. Il ne fait nul doute que, dans ces conditions, une hausse des taux de crédit serait aussitôt compensée par une baisse des prix de vente. Concrètement, 25 points de base en plus sur un taux de prêt immobilier se traduirait par une baisse des prix de l'ordre de 2,25%.

La donne des marchés immobiliers en serait sans doute modifiée mais le pouvoir d'achat immobilier n'en serait pas pour autant affecté.

Les Meilleurs placements en fonction de la durée d'investissement ...

Sur quels actifs faut-il investir pour obtenir la meilleure rentabilité sur le long terme ? Actions, immobilier, or, obligations ... Le palmarès n’est pas toujours celui auquel on s’attend.

Où fallait-il investir pour faire fructifier son patrimoine sur le long terme  ? Un coup d’oeil dans le rétroviseur est toujours instructif. L’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière (IEIF) vient de publier son étude annuelle sur la performance comparée des placements sur courte, moyenne et longue période (1974-2014). Et les résultats réservent parfois des surprises.« Chaque année, le classement des performances sur les 10 ou 15 dernières années est contre-intuitif, déclare Guy Marty, directeur général de l’IEIF. Nous sommes en effet prisonniers du moment présent, et cette étude remet en perspective les tendances ».

Les foncières cotées en tête

L’étude, très complète, propose plusieurs approches pour comparer les différents actifs, dont une approche des performances revenus réinvestis. Les foncières cotées figurent en tête des placements les plus rémunérateurs, suivies des actions (voir tableau ci-dessous).

Viennent ensuite les actifs immobiliers et notamment les logements parisiens, dont la très forte hausse n’a pas échappé aux investisseurs. Les SCPI se distinguent également en se plaçant dans le « top 5 » au cours de toutes les périodes observées, à l’exception de 20 ans. Les obligations, les actifs agricoles et les placements monétaires ferment la marche. enfin, le comportement de l’or est assez erratique : selon la période considérée, sa performance moyenne est tantôt élevée, tantôt basse.

Par ailleurs, il est intéressant d’observer également sur les périodes considérées la volatilité des actifs : très forte pour les actions, l’or et les foncières. Assez raisonnable pour les SCPI et très faible pour l’assurance-vie. Une étude qui replace les différents actifs en perspective alors que nous traversons une phase d’incertitude de turbulences boursières.

Les performances des placements, revenus réinvestis (performances annuelles en %)

	5 ans	10 ans	15 ans	20 ans	30 ans	40 ans
Foncières	11,9	10,7	12,8	11,9	10,6	11,8
Logement Paris	7,8	8,6	11	9,2	10,1	11
Actions	7,2	5,8	2,2	8,1	10,3	11,8
Bureaux	6,6	7,9	8,7	6,7	NC	NC
SCPI	6,5	8,3	9,4	6,6	7,3	8,4
Vignobles	6,4	7,1	7,7	8,2	NC	NC
Or	5,2	12	8,4	5,8	2,6	5
Obligations	5,1	4,2	4,4	4,9	6	7,1
Forêts	5,4	5,7	5,7	4,9	3,6	5,2
Logement France	3,8	5,6	8,8	8,4	NC	NC
Assurance-vie	3,4	3,9	4,4	4,9	6,5	NC
Livret A	1,7	2,2	2,3	2,6	3,3	4,2
Sicav monétaires	0,4	1,5	2	2,4	NC	NC

Source  : IEIF

(Article issu des Echos Patrimoine du 16/06/2015)

Il est toutefois à noter que le choix de l'investissement ne peut pas se limiter à la performance potentielle, mais surtout à l'objectif et besoins auxquels il doit répondre (retraite, succession, revenus, fiscalité, ...). Assurez - vous d'être bien accompagné dans vos choix par des conseils appropriés !