VENDRE ou ACHETER dans les Meilleures Conditions - Quelques Règles à Respecter !

ACQUEREURS :

1. Etudiez votre budget en amont.

Avant de commencer vos recherches, interrogez votre banque, voire un courtier en prêts. Les conditions bancaires évoluant rapidement, il est même recommandé de renouveler l'étude de financement régulièrement pour vous éviter de mauvaises surprises.

2. Optimisez vos chances d'octroi de crédit.

La banque étudiera vos dépenses sur les 3 derniers mois, évitez des dépenses inconsidérées sur cette période et affichez que vous êtes en capacité d'épargner.

Si possible apurez vos prêts à la consommation.

Un apport de 10 – 15% est souvent exigé pour négocier au mieux votre financement.

3. Choisissez soigneusement le bien.

INVESTIR EN NUE-PROPRIETE - POUR QUI ?

 La nue-propriété est consécutive d'un démembrement de propriété ;  ainsi la pleine propriété, en l'occurrence d'un bien immobilier, est juridiquement décomposée :

• en nue-propriété, c'est à dire le fait d'être propriétaire des murs de l'immeuble,

• et en usufruit, le fait d'en avoir le droit d'usage et d'en récolter les revenus.

Par ailleurs, la nue-propriété se transfert, et l'usufruit (hors clause d'usufruit successif) s'éteint soit par le décès de l'usufruitier, ou à l'échéance de son droit fixé initialement.

OBTENTION D'UN CREDIT IMMOBILIER - Partie 1 - Le Contexte en 2023

 La question de l'obtention d'un crédit immobilier est un sujet en forte discussion depuis 1 an dans les familles françaises, d'autant plus quand on est dans une situation de primo-accession.

Ainsi faisons un rapide tour d'horizon du contexte qui illustre les difficultés actuelles à obtenir un financement bancaire.

Ensuite nous aborderons plus spécifiquement les solutions pour espérer voir son dossier de financement évoluer dans les meilleures conditions.

LE CONTEXTE

Durcissement des règles bancaires (HCSF)

• Endettement autorisé limité à 35%

• Respect du taux d'usure (4,68% en juin 2023)

• Durée d'emprunt limitée à 25 ans

• Possibilité des banques à déroger à ces critères pour 20% des dossiers

Les banques doivent effectivement respecter certaines règles prudentielles imposées par le Haut Conseil de Stabilité Financière. 

Quelles que soient les règles, il est bien entendu fortement recommandé de ne pas dépasser un niveau d'endettement afin de se prémunir d'un risque de défaut de paiement ; toutefois en fonction de ses niveaux de revenus la banque analyse également le Reste à vivre qui peut la rassurer et ainsi outrepasser les règles de base.

La notion de Taux d'usure est une contrainte forte en période de hausse des taux, d'autant plus pour les personnes de plus de 50 ans, ou avec une pathologie, entrainant un coût d'assurance notable venant se confronter aux limites du taux d'usure. Ainsi avec un taux d'emprunt à 3,75%, la marge de 0,93% est vite atteinte avec l'assurance, les frais d'hypothèque et frais de dossiers.

Hausse des taux

Evolution du Taux à 25 ans sur 1 an (Empruntis)

Le taux moyen de crédit immobilier de 25 ans est passé en 1 an de 1,75 % à 3,75 %.

Ainsi un couple qui s'accorde un remboursement de 800€ / mois (hors assurance) pouvait emprunter 194500 € en juin 2022, se voit accordé un prêt de 156000 € en juin 2023, soit une perte de capacité de financement de 38500 €.

Prix de l'immobilier élevés

Sur ce graphique issu de l'INSEE, nous constatons que les prix de l'immobilier en France reste en croissance annuelle depuis 2015 avec une orientation actuelle vers une stabilisation des prix poussée par le contexte actuel. Il est fort probable que certains secteurs géographiques souffrent prochainement d'une période de baisse des prix, mais loin n'est moins sûr que certains secteurs tendus souffrent (ou bénéficient, en fonction du point de vue) de cette baisse de prix.

Le CREDIT IMMOBILIER 2023 – Le CONTEXTE et les SOLUTIONS.

 

Obtenir un financement bancaire a toujours été la phase délicate d'un projet immobilier, or aujourd'hui l'expression de « parcours du combattant » est devenu une réalité plus forte que jamais.

Balayons les différents aspects de la situation actuelle afin d'en tirer le meilleur parti.

A noter qu'au seul cours du dernier trimestre 2022, l'octroi de prêts bancaires a chuté de 42,6%, perturbant le marché des transactions immobilières et en particulier l'immobilier neuf qui souffre conjointement des difficultés de financement des acquéreurs, notamment les primo-accédant, et de l'augmentation importante des coûts de construction (prix des matériaux et relèvement des normes de construction avec la RE2020).

Les acteurs de l'immobilier appellent les organes régulateurs à agir sur certains leviers réglementaires, en l'occurrence, le calcul du taux d'usure, les critères du HCSF sur le taux d'endettement, et la durée maximale des emprunts.

Le taux d'usure définit le seuil maximum en dessous duquel les banques sont autorisées à prêter, comprenant le taux nominal du prêt, l'assurance-emprunteur, la caution et les frais de dossier.

En février 2023, le taux d'usure pour les financements de 20 ans et plus est à 3,79% ; donc avec des taux qui avoisinent les 3%, la marge de manœuvre est faible pour intégrer les autres composantes (assurance, caution et frais). 

Sur le marché de la vente immobilière, dans une vision globale, face à une baisse du nombre des transactions, on constate malgré tout une hausse régulière des prix, portée par les ménages les plus aisés qui ont pu bénéficier d'une hausse de leurs revenus et de capacité d'apport répondant aux exigences des banques.

Les « mals aimés » de cette configuration de marché sont les investisseurs, et malheureusement les primo-accédants.

Les investisseurs pâtissent en particuliers des critères du HCSF qui a durci le mode de calcul du taux d'endettement au regard des revenus locatifs.

Les primo-accédants souffrent la plupart du temps d'un manque d'apport pour sécuriser leur dossier auprès des banques, toutefois le bénéfice du Prêt à taux zéro leur a été prorogé dans l'achat immobilier neuf, qui leur ouvre dans certains cas la possibilité de reporter le remboursement du PTZ pendant 15 ans, dans une optique recommandée de revendre le bien avant la fin de ce différé.

Des solutions alternatives existent.

Jouer sur le TAEG (taux annuel effectif global) afin de respecter le taux d'usure.

Deux leviers :

• Les frais d'assurance : externaliser l'assurance-emprunteur de la banque, et faire jouer la concurrence ; voire renoncer à la souscrire (si la banque l'accepte) notamment pour les biens générant des revenus locatifs, ou encore supprimer certaines options automatiques comme l' ITT.

• Le taux nominal du prêt : opter pour un taux variable est une solution de plus en plus proposée par les courtiers, on veillera alors à les choisir capés, c'est à dire avec un plafond de hausse fixé dans le contrat. Le taux variable étant au départ notablement plus bas que le taux fixe, cela fera mécaniquement baisser le TAEG.

Opter pour un crédit in fine.

Essentiellement pour une clientèle d'investisseurs, le crédit in fine permet de réduire l'effort d'épargne sur le financement, en ne remboursant que des intérêts pendant la durée d'emprunt, avec le remboursement du capital emprunté à l'échéance. 

Cela a l'avantage d'optimiser la fiscalité des revenus locatifs en déduisant un maximum d'intérêts en charges, et de dégager plus facilement du cash-flow. La contrepartie est de pouvoir disposer d'un capital conséquent garantissant le remboursement du prêt à la fin ; ce capital garanti pourra être placé sur une contrat d'assurance-vie produisant lui-même des intérêts et plus-value, ou encore le nantissement pourra porter sur un autre bien immobilier porté en garanti.

Acheter via une SCI .

A noter que le taux d'usure a été instauré pour protéger le consommateur emprunteur en fixant un taux effectif global maximum autorisé. Cette protection vient pourtant pénaliser certains acquéreurs aujourd'hui dans un contexte tendu.

La SCI ayant une personnalité morale au sens juridique, elle n'est pas considérée comme un consommateur protégé par le taux d'usure, ainsi la banque pourra s'en soustraire pour lui octroyer un prêt, bien entendu ses règles prudentielles étant au préalable considérées.

Des alternatives d'investissements, pour adapter le montant investi à sa capacité financière.

Les SCPI, dites Pierre-papier, sont des parts de sociétés gérant et détenant des biens immobiliers locatifs. Vous ne détenez pas directement les murs, mais des parts de l'ensemble des murs détenus par la SCPI. L'avantage étant que vous pouvez acquérir des parts de SCPI pour le montant dont vous disposez afin d'en retirer des revenus locatifs en proportion de votre investissement. Vous n'avez rien à gérer sur le parc immobilier détenu, vous percevez les revenus nets de charges.

L'investissement en Résidence de services (tourisme, étudiante, médicalisée...), vous détenez alors les murs d'un bien dont le locataire, par un bail commercial, est l'exploitant de la résidence. A mi-chemin entre l'investissement classique d'un bien que vous gérez et la SCPI dont vous n'avez rien à vous occuper, vous gagnez en simplicité de gestion car l'exploitant gère l'essentiel des travaux d'entretien et vous conservez une bonne visibilité des revenus à percevoir. Il conviendra de prêter attention à la qualité de l'exploitant.

Quel que soit la nature de votre projet immobilier, il est fortement recommandé d'être accompagné par un professionnel qui étudiera avec vous les meilleures options pour construire votre projet dans les meilleures conditions. Contactez VEFA Conseil.

Taux de crédit immobilier : De bonnes perspectives pour les investisseurs !

Dans sa dernière tribune, Philippe Taboret, Directeur général adjoint de CAFPI, veut rassurer les futurs emprunteurs. Le risque de voir remonter les taux des crédits immobiliers de manière exponentielle n’est pas pour demain. Contrairement à ce que certains laissent entendre, Philippe Taboret Affirme que le pouvoir d'achat des emprunteurs ne sera pas entamé.

Depuis quelques semaines, il semble de bon ton de faire du « catastrophisme » en annonçant la remontée inexorable des taux de crédit immobilier. La réalité est différente et ce n'est pas en leur faisant peur que l'on rendra service aux candidats à l'acquisition immobilière et à l'emprunt. Une mise au point s'impose donc.

Sur les marchés financiers, on n'assiste pas à une remontée généralisée des taux monétaires. Il y a bien une légère poussée du taux de l'OAT à 10 ans, qui ne pouvait pas rester durablement proche de zéro. Mais ce petit redressement ne signe pas le retour durable de l'inflation, loin s'en faut. Les fondamentaux des marchés n'ont pas changé, ni en Europe, ni aux Etats-Unis.  
Il n'y aura pas de hausse des taux monétaires avant une reprise économique réelle, laquelle se profile peut-être pour le dernier trimestre 2015 et devra ensuite se confirmer en 2016.

Ce qui est vrai, en revanche, c'est que certains établissements financiers ont relevé récemment le taux d'intérêt de leurs prêts immobiliers.
De quelques points seulement et pour des raisons de tactique interne : les taux exceptionnellement bas de ces derniers mois ont été très largement mis à profit pour renégocier ou refinancer des prêts en cours. Les ajustements opérés sont donc d'abord destinés à calmer ce phénomène de surproduction et à permettre aux banques de reconstituer leurs marges. C'est une question de politique commerciale bancaire, rien d'autre.

Le danger d'un amalgame serait de pousser à la précipitation les actuels candidats à l'acquisition immobilière. Il serait irresponsable de les inciter à acheter maintenant, dans l'urgence, soi-disant parce que demain, il sera trop tard… Un achat immobilier est un engagement important et de long terme qui se prend après mures réflexions et une étude minutieuse du projet. On ne se précipite pas pour acheter le logement dans lequel on va vivre 10, 15 ou 20 ans sous prétexte que le taux du crédit pourrait ne plus être à son minimum.

Les candidats acquéreurs ont d'autant moins de raison de s'affoler que les marchés immobiliers, comme les marchés financiers, sont toujours en leur faveur.
Les ventes stagnent à un niveau relativement bas, les délais de transaction s'allongent et les marges de négociation des prix s'élargissent. Il ne fait nul doute que, dans ces conditions, une hausse des taux de crédit serait aussitôt compensée par une baisse des prix de vente. Concrètement, 25 points de base en plus sur un taux de prêt immobilier se traduirait par une baisse des prix de l'ordre de 2,25%.

La donne des marchés immobiliers en serait sans doute modifiée mais le pouvoir d'achat immobilier n'en serait pas pour autant affecté.

Les Meilleurs placements en fonction de la durée d'investissement ...

Sur quels actifs faut-il investir pour obtenir la meilleure rentabilité sur le long terme ? Actions, immobilier, or, obligations ... Le palmarès n’est pas toujours celui auquel on s’attend.

Où fallait-il investir pour faire fructifier son patrimoine sur le long terme  ? Un coup d’oeil dans le rétroviseur est toujours instructif. L’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière (IEIF) vient de publier son étude annuelle sur la performance comparée des placements sur courte, moyenne et longue période (1974-2014). Et les résultats réservent parfois des surprises.« Chaque année, le classement des performances sur les 10 ou 15 dernières années est contre-intuitif, déclare Guy Marty, directeur général de l’IEIF. Nous sommes en effet prisonniers du moment présent, et cette étude remet en perspective les tendances ».

Les foncières cotées en tête

L’étude, très complète, propose plusieurs approches pour comparer les différents actifs, dont une approche des performances revenus réinvestis. Les foncières cotées figurent en tête des placements les plus rémunérateurs, suivies des actions (voir tableau ci-dessous).

Viennent ensuite les actifs immobiliers et notamment les logements parisiens, dont la très forte hausse n’a pas échappé aux investisseurs. Les SCPI se distinguent également en se plaçant dans le « top 5 » au cours de toutes les périodes observées, à l’exception de 20 ans. Les obligations, les actifs agricoles et les placements monétaires ferment la marche. enfin, le comportement de l’or est assez erratique : selon la période considérée, sa performance moyenne est tantôt élevée, tantôt basse.

Par ailleurs, il est intéressant d’observer également sur les périodes considérées la volatilité des actifs : très forte pour les actions, l’or et les foncières. Assez raisonnable pour les SCPI et très faible pour l’assurance-vie. Une étude qui replace les différents actifs en perspective alors que nous traversons une phase d’incertitude de turbulences boursières.

Les performances des placements, revenus réinvestis (performances annuelles en %)

	5 ans	10 ans	15 ans	20 ans	30 ans	40 ans
Foncières	11,9	10,7	12,8	11,9	10,6	11,8
Logement Paris	7,8	8,6	11	9,2	10,1	11
Actions	7,2	5,8	2,2	8,1	10,3	11,8
Bureaux	6,6	7,9	8,7	6,7	NC	NC
SCPI	6,5	8,3	9,4	6,6	7,3	8,4
Vignobles	6,4	7,1	7,7	8,2	NC	NC
Or	5,2	12	8,4	5,8	2,6	5
Obligations	5,1	4,2	4,4	4,9	6	7,1
Forêts	5,4	5,7	5,7	4,9	3,6	5,2
Logement France	3,8	5,6	8,8	8,4	NC	NC
Assurance-vie	3,4	3,9	4,4	4,9	6,5	NC
Livret A	1,7	2,2	2,3	2,6	3,3	4,2
Sicav monétaires	0,4	1,5	2	2,4	NC	NC

Source  : IEIF

(Article issu des Echos Patrimoine du 16/06/2015)

Il est toutefois à noter que le choix de l'investissement ne peut pas se limiter à la performance potentielle, mais surtout à l'objectif et besoins auxquels il doit répondre (retraite, succession, revenus, fiscalité, ...). Assurez - vous d'être bien accompagné dans vos choix par des conseils appropriés !

Actualités en Vrac ...

Vous pouvez régler les droits de succession en différé : en temps normal vous devez les régler dans les 6 mois suivant le décès, mais peu utilisé vous pouvez demander le fractionnement semestriel sur 5 à 10 ans, voire en cas de démembrement le différer à la jonction entre nue-propriété e usufruit ; ces différés donnent lieu au paiement d'intérêts, or actuellement le taux est fixé à 0.04 % donc quasiment gratuit, donc autant en profiter.

Le retour des évadés fiscaux : actuellement environ 2,4 Mds € sont en cours de rapatriement avec une moyenne de 910 K€, encouragés par les pays dépositaires, majoritairement la Suisse. Les pénalités de retour restent lourdes, outre les impôts impayés (IR, ISF), ils doivent payer un intérêt de retard de 4,8 % par année d'évasion, sur lesquels peuvent s'ajouter une pénalité de 15 ou 30 % en fonction de l'origine de la fraude.

Les comptes en déshérence : il est estimé à environ 4,3 Mds € les avoirs non réclamés aux banques et assurances suite aux décès ; outre l'obligation de recherche des héritiers par les établissements financiers, les nouveaux textes de Loi prévoient que ces fonds soient transférés auprès de la Caisse des Dépôts, 10 ans après le décès, et continueront à pouvoir être réclamés durant encore 20 ans, puis reviendront de plein droit à l'Etat.

Immobilier : encore le moment de vendre !

Baisse du nombre de transactions, craintes sur l'avenir, crédits restreints, ... actuellement seul le faible taux des emprunts permet de soutenir le marché de l'immobilier. Il est encore temps de vendre, d'autant avant le 31 août prochain afin de bénéficier de l'abattement exceptionnel de 25 % sur les plus-values.
Conseils : 

• Ne pas surévaluer le bien (faites estimer par des professionnels locaux) ; 
• Prendre conscience des défauts et atouts du bien à vendre ; 
• Soigner la présentation du bien (réparation, home-staging) ; 
• Ne pas laisser le bien en annonce pendant une durée excessive (max 3-5 mois).

Calcul impôt sur plus-value :

• 19 % de la plus-value après abattement (exonération après 22 ans de détention) ; 
• surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value ; 
• + 15.5 % de la plus-value après abattement des prélèvements sociaux (exonération après 30 ans de détention).

Immobilier, augmentation des frais de notaires (droits de mutation)

Afin de palier la baisse des recettes fiscales, les départements ont la possibilité d'augmenter les droits de mutation leur revenant de 3,80 % à 4,50 %, ce qui fera passer les droits de mutation globaux de 5,09 % à 5,80 %, applicables au 1er mars 2014.

Les revenus du capital : Quelle fiscalité ?

Quand l'Etat continue à nous pondre des "Usines à gaz" fiscales, voilà comment ça se présente.

La règle de base est simple et pourrait se montrer cohérente dans le cadre d'une "justice" fiscale : L'ensemble des revenus du capital est à compter de 2013 assujetti à la fiscalité progressive de l'impôt sur le revenu (progressivement 0%, 5.50%, 14%, 30%, 41% et 45%), hors prélèvements sociaux (15.5%), ainsi plus les revenus du foyer augmentent, plus la fiscalité des revenus complémentaires augmentent, avec la suppression des prélèvements libératoires à la source (qui la plupart du temps sont inférieures à la tranche d'impôt sur le revenu de 30%). 

Si la règle s'arrêtait là, les choses serait bien trop simple et l'on risquerait de s'y adapter aisément, c'est ainsi que les exceptions à la règle apparaissent :

Opérations de Donation-Cession, toujours permises !

Nous avons connu ces derniers temps un durcissement notable de la fiscalité des valeurs mobilières et immobilières, mais certains schémas d'optimisation patrimoniale ont été épargnés, car les textes proposés par le gouvernement ont été censurés par le Conseil Constitutionnel.

Opérations de Donation-Cession

Ce montage est un outil d'optimisation fiscale souvent utilisé.  
Il consiste à donner (par exemple à un enfant) des titres ou biens immobiliers destinés à être revendus rapidement. Si ces biens dégagent une forte plus-value, celle-ci est immédiatement purgée.
 
Un propriétaire dispose par exemple d'un bien immobilier acheté 50.000 euros et valant 100.000 euros sur le marché. S'il vend ce bien avant de donner le produit de la vente à son fils, il sera taxé sur 50.000 euros de plus-value. En supposant qu'il détienne ce bien depuis 10 ans, il aura 10% d'abattement. Ainsi, il sera redevable de 15.525 euros au titre des impôts (19%) et des prélèvements sociaux (15,5%) et ne pourra transmettre à son fils que 84.475 euros.

L'autre option consiste donc pour lui à donner le bien à son fils en l'estimant au prix du marché. Il ne paie alors aucun impôt sur la plus-value, s'agissant non pas d'une vente mais d'une donation (application de l'abattement de 100.000 euros pour donation en ligne directe). Si son fils revend ensuite ce bien pour 100.000 euros, il ne paiera pas non plus de plus-value puisque la valeur de référence sera celle indiquée au moment de la donation.

Des précautions à prendre

Bien entendu, pour ne pas être assimilée à un abus de droit, l'opération doit respecter certaines règles. Comme souvent, le bon sens doit l'emporter.

• Elle doit découler d'une véritable logique patrimoniale ; il doit donc y avoir une réelle intention libérale du donateur.

• La donation ne doit pas être postérieure à la vente. Et si la concomitance des deux événements n'est pas forcément en mesure de poser un problème, le respect d'un délai raisonnable entre donation et cession peut être une précaution supplémentaire.

 En d'autres termes, si le contribuable se réapproprie les fonds après la cession, l'abus de droit sera caractérisé.

Bulletin d'informations patrimoniales n°2

Cas d’exonération sur la plus-value immobilière : 

• La résidence principale ;

• Cessions inférieures à 15000 € ;

• Détention de plus de 30 ans ;

• Première cession d’une résidence secondaire ;  

• Autres cas : Personne placée en établissement d’hébergement (retraite ou handicap) ; titulaire de pension retraite ou carte d’invalidité ; expropriation ; échange lors d’une opération de remembrement ; cession d’un droit de surélévation.

Optimiser transmission et vente immobilière

Vous envisagez de transmettre à vos enfants une partie de votre patrimoine de votre vivant au travers des capitaux issus d’une vente immobilière.

Privilégiez la donation avant la vente immobilière car :

• L’opération permettra d’effacer la fiscalité sur la plus-value (hors cas d’exonération) ;

• La taxation sur la donation sera la plupart du temps moins lourde du fait notamment des abattements en vigueur.

• En cas de réserve d’usufruit, le donateur pourra conserver les revenus issus des capitaux transmis.

Bulletin d'informations patrimoniales n°1

Les placements ont été marqués en 2012 par :

• un Livret A à 2.25% (ramené à 1.75% en 2013),
• l'assurance-vie en moyenne à 2.80% (fonds Euros),
• une stagnation des prix de l'immobilier (mais rallongement des délais de vente),
• des marchés boursiers en hausse de 15.23% (CAC40) (mais avec de fortes volatilités).

Ainsi en 2012, ceux qui recherchaient du rendement sur leurs placements devaient accepter une certaine prise de risque (mais recommandée sur une part relativement faible de leurs actifs financiers).

Les perspectives 2013 semblent s'orienter vers :

• un maintien des taux sécuritaires à des niveaux relativement bas,
• un marché de l'immobilier en légère baisse,
• des marchés boursiers en hausse (en prévision d'une reprise économique en 2014).

Ainsi sous peu d'avoir un horizon de placement de minimum 3-4 ans, il semble opportun d'orienter progressivement la gestion de ses actifs financiers vers les marchés boursiers, tout en conservant de la disponibilité en sécurité.
Les perspectives du marché de l'immobilier semblent encore troubles et pourraient subir une baisse des prix cette année du fait de la remontée des taux de crédit.

Quelques performances de l'assurance-vie en 2012 :

Compagnie	Contrat assurance-vie	Taux Fonds Euros 2012
BNP Paribas	Multiplacements 2	2.91 %
Crédit Agricole	Floriane	3 %
Unofi	Unofi Avenir	3 %
Afer	Afer	3.45 %
Le Conservateur	Conservateur Hélios Sélection	3.75 %

Dans un marché de l'assurance-vie où les rendements des Fonds Euros avoisinent en moyenne 2.80 %, Le Conservateur conserve une place dominante sur ce placement aux forts atouts pour l'organisation successorale et fiscale.

Rappel des atouts de la Tontine du Conservateur :

• Placement à vocation sécuritaire et rendements attrayants ;
• Possibilité d'épargner de 15 à 25 ans (retraite, projets à long terme, ...) ;
• Placement d'un capital de 10 à 20 ans ;
• Disponibilité au terme en capital ou rentes ;
• Exonération d'ISF pendant la durée du contrat ;
• Optimisation successorale.

De manière à recevoir le Bulletin d'informations patrimoniales, merci de me communiquer votre email.

Projet de loi de finance 2013

Le projet de loi de finances pour 2013 a été présenté au Conseil des ministres du vendredi 28 septembre 2012 par le ministre de l’économie et des finances et le ministre délégué auprès du ministre de l’économie et des finances, chargé du budget.

De quoi s’agit-il ?

Concernant les dispositions fiscales, le texte du projet de loi prévoit en particulier :

Plus-value immobilière : un abattement pour faire passer la pillule !

Pas tendre avec les contribuables, le projet de loi de finances 2013 chouchoute, en revanche, les propriétaires de résidences secondaires et de logements locatifs. Ceux qui se décideront à vendre en 2013 bénéficieront d'un abattement supplémentaire de 20 % sur la plus-value réalisée. A l'arrivée, la note sera réduite d'un peu plus de 11 %. Ce bonus fiscal est-il susceptible de provoquer le choc d'offres attendu par le gouvernement Ayrault ? A vous de juger !

Le gouvernement Ayrault a promis des mesures pour provoquer un choc d'offres sur le marché immobilier.
En plus des mesures fiscales destinées à redynamiser le marché du neuf, le projet de loi de finances 2013 contient une mesure exceptionnelle, ciblée sur l'année 2013, censée contribuer à la remise de biens sur le marché immobilier.

Plus-value immobilière : un abattement supplémentaire de 20 % en 2013Concrètement, les vendeurs de résidences secondaires ou encore de logements locatifs bénéficieront d'un abattement supplémentaire de 20 % sur la plus-value nette imposable. Grâce à cette

Plus-value immobilière : cas de la résidence principale !

La plus-value réalisée lors de la vente d'une résidence principale est exonérée de tout impôt, quel que soit le type de logement concerné (appartement, maison...).

Deux nouveaux cas d'exonération

La loi a étendu le bénéfice de cette exonération à certains cas où la vente ne porte pas à proprement parler sur la résidence principale du vendeur.

Deux nouveaux cas d'exonération de plus-value immobilière sont ainsi applicables depuis le 1 ^er février 2012.

La première hypothèse bénéficie à la personne qui vend un bien immobilier dans lequel elle ne réside pas, et qui n'est par ailleurs pas propriétaire de sa résidence principale au moment de la vente et qui ne l'a pas été durant les quatre années précédant la vente. Si le prix de vente est utilisé, dans un délai maximal de deux ans, à l'achat ou à la construction du logement principal du vendeur, celui-ci pourra se prévaloir de l'exonération.

La seconde exonération créée en février 2012 s'applique au cas de la vente, par une personne âgée ou handicapée résidant dans un

Nouvelle fiscalité sur intérêts, dividendes et plus-values

Avec l'alignement de la fiscalité du capital sur celle du travail, la facture va s'alourdir pour de nombreux épargnants.

Le projet de loi de Finances pour 2013 a de lourdes conséquences sur les placements, sous réserve de son adoption définitive. Qu'il s'agisse d'intérêts, de dividendes ou de gains sur valeurs mobilières, la facture va s'alourdir considérablement en dehors de quelques aménagements. Nos explications.

Les intérêts des livrets et placements à revenus fixes

Le prélèvement forfaitaire libératoire de 24 %, c'est fini, et ce à compter du 1 ^er janvier 2012. Il ne sera plus possible de choisir l'option la plus avantageuse entre le barème progressif de l'impôt et ce taux de 24 %. L'impôt, auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux (15,5 %), sera déterminé en fonction de la tranche marginale d'imposition du contribuable (voir tableau). Avec une imposition au barème progressif, déduire une partie de la CSG est toujours possible, mais cette part déductible passe de 5,8 à

Défiscalisation : les précautions à prendre !

Attention aux mirages des offres de défiscalisation qui fleurissent en cette fin d'année 2012. Focus sur les précautions à prendre, avec Le Particulier.

Les vendeurs de placements défiscalisant mettent en avant la baisse drastique du plafonnement global des niches fiscales en 2013. En 2012, vous pouvez, en effet, encore réduire vos impôts au maximum de 18 000 €, majoré de 4 % de vos revenus imposables, alors qu'en 2013, ce plafond sera abaissé à 10 000 €.

1- Comment sélectionner un FCPI?

La souscription de parts de fonds communs de placement dans l'innovation (FCPI) permet de bénéficier d'une réduction d'impôt égale à 18 % des sommes investies, retenues dans la limite de 12 000 € (24 000 € pour un couple). Pour sélectionner les fonds dans lesquels investir, le premier réflexe est de se référer aux performances des années passées pour juger du savoir-faire des sociétés de gestion. Cela permet aussi de mesurer les risques de pertes en capital auxquels on s'expose. Une petite dizaine de fonds (ouverts entre 1999 et 2001) ont perdu, en effet

Location Meublée : Bien choisir son régime fiscal

Alors que le régime Censi-Bouvard vit ses derniers mois, certains investisseurs sont de plus en plus tentés par le statut de loueur en meublé.
Dans une résidence gérée, l'investisseur acquiert un bien meublé, qu'il donne en location à un exploitant, dans le cadre d'un bail commercial. Son locataire (l'exploitant), souvent une filiale du promoteur, lui garantit un loyer pendant une durée minimale de neuf ans.
Sur le plan fiscal, il peut choisir entre deux grands régimes: le Censi-Bouvard et le LMNP (loueur en meublé non professionnel).
À l'instar du régime Scellier, le dispositif Censi-Bouvard est appelé à disparaître le 31 décembre prochain. Il procure une réduction d'impôt sur le

Augmentation des PFL

Augmentation des taux du prélèvement forfaitaire libératoire 

Le prélèvement forfaitaire libératoire applicable sur les dividendes est porté de 19 % à 21 %. Le prélèvement forfaitaire libératoire applicable aux produits de placement à revenu fixe, tels que les produits d’obligations et autres titres d’emprunt négociables, est porté de 19 % à 24 %. Ces modifications s’appliquent aux revenus perçus à compter du 1er janvier 2012.

En revanche, les taux particuliers du prélèvement libératoire sur les produits des contrats de capitalisation et d’assurance-vie ne sont pas modifiés. Ils demeurent ainsi fixés, selon la durée du contrat, à 35% (de la première à la quatrième année), 15 % (de la cinquième à la huitième année) ou 7,5 % (au-delà de la huitième année, après un abattement de 4600 euros pour une personne seule ou 9 200 euros pour un couple).