INVESTIR EN NUE-PROPRIETE - POUR QUI ?

 La nue-propriété est consécutive d'un démembrement de propriété ;  ainsi la pleine propriété, en l'occurrence d'un bien immobilier, est juridiquement décomposée :

• en nue-propriété, c'est à dire le fait d'être propriétaire des murs de l'immeuble,

• et en usufruit, le fait d'en avoir le droit d'usage et d'en récolter les revenus.

Par ailleurs, la nue-propriété se transfert, et l'usufruit (hors clause d'usufruit successif) s'éteint soit par le décès de l'usufruitier, ou à l'échéance de son droit fixé initialement.

Acheter en démembrement

L'acquisition d'un bien en démembrement par un nu-propriétaire, d'une part, et un usufruitier, d'autre part, en facilite la transmission ultérieure. Au décès de l'usufruitier, son droit d'utiliser le bien et ses revenus (usufruit) s'éteint et le nu-propriétaire se retrouve entièrement propriétaire sans avoir à acquitter de droits de succession.

Le démembrement d'un bien consiste à en diviser le droit de propriété en deux parties distinctes, réparties entre un usufruitier et un nu-propriétaire :

• l'usufruit confère un droit d'usage et de jouissance du bien, c'est-à-dire le droit de l'utiliser et d'en tirer des revenus (Code civil, art. 578). Dans le cas d'un bien immobilier, cela correspond au droit de l'habiter ou de le louer. Enrevanche, l'usufruitier ne peut vendre le bien. Il doit le préserver, l'entretenir et acquitter les impôts correspondants (la taxe foncière ou l'impôt de solidarité sur la fortune, notamment) ;
• la nue-propriété constitue un droit de propriété virtuel. Le nu propriétaire d'un immeuble, par exemple, ne peut ni l'occuper ni le mettre en location. En revanche, au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire du bien sans avoir à payer de droits de succession. Il peut alors en disposer à sa guise (le vendre, le donner, le léguer...).

Le démembrement peut porter sur un bien mobilier ou immobilier

Le démembrement de propriété peut porter sur n'importe quel type de bien, mobilier (portefeuille d'actions, fonds de commerce...) ou immobilier (maison, appartement, terrain...). Un achat en démembrement peut donc porter sur des biens meubles ou sur des biens immeubles. La durée maximale d'un usufruit correspond généralement à la durée de vie de l'usufruitier (on parle dans ce cas d'usufruit viager). Mais il est possible de prévoir une durée déterminée, dans le cadre d'un usufruit temporaire (10 ans, par exemple).

L'achat d'un bien démembré ne diffère guère d'un achat en pleine propriété. Dès lors qu'il s'agit d'un bien immobilier, le recours à un notaire est nécessaire.

En revanche, les différents frais (émoluments du notaire, droits fiscaux, publicité foncière) et le prix de vente à payer sont ventilés entre l'usufruitier et le nu-propriétaire.
À ce titre, l'article 669 du code général des impôts (CGI) propose un barème d'évaluation de l'usufruit et de la nue-propriété basé sur l'âge de l'usufruitier.

Âge de l'usufruitier	Valeur de l'usufruit	Valeur de la nue propriété
USUFRUIT VIAGER
Moins de 21 ans	90%	10%
De 21 à 30 ans	80%	20%
De 31 à 40 ans	70%	30%
De 41 à 50 ans	60%	40%
De 51 à 60 ans	50%	50%
De 61 à 70 ans	40%	60%
De 71 à 80 ans	30%	70%
De 81 à 90 ans	20%	80%
A partir de 91 ans	10%	90%
USUFRUIT TEMPORAIRE
De 0 à 10 ans	23%	77%
De 11 à 20 ans	46%	54%
De 21 à 30 ans	69%	31%

Par exemple, si la valeur globale du bien acheté est de 400 000 € et que l'usufruitier est âgé de 50 ans, ce dernier paiera 60 % de la valeur du bien, soit 240 000 € (ainsi que les frais correspondants). Le nu propriétaire paiera, quant à lui, les 160 000 € restants (ainsi que les frais correspondants).

L'intérêt de l'achat en démembrement est essentiellement fiscal : au décès de l'usufruitier, l'enfant nu propriétaire deviendra entièrement propriétaire du bien, sans rien à verser au fisc (CGI, art. 1133).

Le nu-propriétaire doit toutefois être en mesure de justifier qu'il a financé l'achat avec ses fonds personnels. Sinon, le fisc considère que l'usufruitier est le vrai propriétaire (d'un point de vue fiscal) et exigera que le bien soit intégré dans la succession de l'usufruitier pour sa valeur en pleine propriété (CGI, art. 751). Le nu-propriétaire devra alors acquitter les droits de succession sur la valeur totale du bien. Cette présomption vise à éviter la fraude consistant pour l'usufruitier à financer en réalité la totalité de l'achat, afin d'avantager le nu-propriétaire.
Mais cette présomption n'est pas absolue et elle est écartée si l'enfant prouve qu'il a réellement payé la nue propriété acquise (par exemple, à l'aide d'un emprunt bancaire qu'il rembourse avec ses revenus).
Dans les faits, il est fréquent que les fonds utilisés par l'enfant pour l'achat lui proviennent d'une donation consentie par son ou ses parents. Dans ce cas, la présomption est écartée, à trois conditions :

• la donation doit avoir « date certaine » (donation notariée ou don manuel enregistré),
• l'acte notarié d'achat doit être intervenu plus de trois mois avant le décès
• l'acte notarié d'achat doit mentionner l'origine des fonds, c'est-à-dire la donation (CGI, art. 751).

Notez, par ailleurs, que la présomption ne joue pas non plus lorsque le démembrement de propriété résulte, non pas d'un achat, mais d'une succession ou d'une donation consentie à l'enfant par le parent usufruitier plus de 3 mois avant son décès (ou dans un contrat de mariage), hypothèses fréquentes en pratique. La Cour de cassation a récemment précisé que la présomption est écartée en cas de décès soudain du donateur, moins de 3 mois après la donation ( BOI-ENR-DMTG-10-10-40-10 § 290 ).

Succession : Les moyens de l'organiser !

La loi offre deux possibilités pour organiser sa succession, des dispositions post-mortem par le testament, ou pré-mortem par la donation, et une alternative l'assurance-vie (qui sera abordée dans un prochain article). Toutefois des précautions et obligations sont à surveiller afin d'éviter tout litige.

Le testament, pour répartir vos biens selon vos volontés, après votre décès

Trois formes de testaments :

• Le testament olographe, écrit de votre main sur une feuille de papier ; 
• Le testament authentique, dicté au notaire qui vous le relit avant de vous le faire signer, assisté d'un autre notaire ou deux témoins neutres ; 
• Le testament mystique, remis à un notaire sous enveloppe cachetée devant témoins, puis date et lieu de l'acte inscrit sur l'enveloppe par le notaire.

Dans tous les cas, il est fortement recommandé de faire enregistrer le testament par le notaire au Fichier Central des Dispositions de Dernières Volontés, afin que son existence soit facilement connue.

Quelque soit le testament, il est modifiable à tout moment

Quelques conseils de rédaction :

1. Eviter la mention "révoque toute disposition antérieure", qui annulerait aussi une donation au dernier vivant ; 
2. Utiliser la formule "je lègue", au lieu de "je souhaiterais léguer" qui peut faire douter de votre réelle volonté ; 
3. Désigner clairement les personnes concernées et les biens légués, afin d'éviter toute erreur d'interprétation ; 
4. Ecrire l'acte entièrement à la main, tapé à l'ordinateur même partiellement il sera invalidé ; 
5. Dater l'acte, cela permettra d'apprécier votre capacité juridique au jour de sa rédaction ; 
6. Signer en bas de tous les feuillets utilisés, et les numéroter afin de certifier le nombre de pages utilisées.

Les donations, pour aider vos proches, de votre vivant

La donation est un acte de générosité en vous démunissant d'une partie de vos biens, il s'agit sauf exception d'un acte irrévocable, il faut donc bien faire attention de ne pas se dessaisir de biens dont vous pourriez avoir besoin.

Toutefois, il existe des dispositions pour limiter l'impact de l'acte de donation ou d'en contrôler les effets :

•  La réserve d'usufruit permet de donner la nue-propriété du bien tout en conservant les revenus associés et la jouissance du bien, le nue-propriétaire en deviendra plein propriétaire qu'à votre décès (usufruitier), mais alors sans droit de succession à payer sur ce bien ;

• Le droit de retour permet d'éviter qu'un bien que vous avez donné sorte de votre famille en étant transmis à n'importe qui plus tard par le donataire, ce droit de retour devra être stipulé dans votre acte de donation, il pourra alors être également activé notamment en cas de décès du donataire avant vous ; 
• La clause d'inaliénabilité interdit au donataire d'aliéner le bien qu'il a reçu de vous, c'est à dire de vendre ou donner à quiconque (interdiction absolue), ou à une personne désignée (interdiction relative), ou encore sans votre accord. Cependant cette clause doit être justifiée par un intérêt légitime ; 
• Trois cas de révocations sont possibles : 
• Révocation pour arrivée d'un enfant, doit être prévue dans l'acte, 
• Révocation pour ingratitude (atteinte à votre vie, délit, refus d'aide alimentaire dû), 
• Révocation pour inexécution des charges imposées au donataire.

La donation a également un intérêt fiscal en faisant bénéficier d'abattements renouvelés tous les 15 ans (actuellement en 2014) dont le montant dépend du lien de parentés.

 

Succession : Rien n'a été prévu ... Qui hérite ?

Les enfants du défunt, prioritaires

En l'absence de disposition testamentaire, les enfants du défunt ou, à défaut ses petits-enfants ou arrière petits-enfants (par représentation) sont toujours servis en priorité par rapport aux autres membres de la famille ; et sans conjoint survivant, c'est même 100 % de la succession qu'ils se répartissent par parts égales.

A noter :

• les enfants reconnus, légitimes (parents mariés), naturels (parents concubiens, pacsés ou ne vivant pas sous le même toit), ou encore adultérins, ils ont le même droit à héritage, dans les mêmes conditions ; 
• les enfants adoptés, on distingue deux catégories : 

• l'adoption plénière (possible notamment sous condition d'âges) : l'enfant rompt tout lien de filiation avec sa famille biologique et devient pleinement héritier de sa famille adoptive, 
• l'adoption simple : l'enfant pourra hériter de sa famille biologique ainsi que de sa famille adoptive, mais dans ce dernier cas il subira des droits de succession bien plus élevés (sauf si enfant du conjoint).

 Parents, frères et soeurs, héritiers qu'en l'absence d'enfant (et petits-enfants)

En l'absence de conjoint survivant, les parents doivent partager l'héritage avec les frères et soeurs du défunt, la moitié revenant aux parents (ainsi pour 1/4 chacun) et l'autre moitié partagée entre tous les frères et soeurs (voire neveux et nièces venant en représentation de leur parent pré-décédé).
En présence de conjoint survivant, la moitié revenant précédemment aux frères et soeurs est attribuée au conjoint et l'autre moitié aux parents.
Si l'un des parents est pré-décédé, sa part revient au conjoint survivant, ou à défauts aux frères et soeurs.
Depuis 2002, les demies-soeurs et demis-frères sont traités comme des frères et soeurs à part entière.

Grands-parents, oncles et tantes, très rarement appelés à succession

En l'absence de parents, frères et soeurs, l'héritage est divisée entre la branche maternelle et paternelle(grands-parents).
En l'absence même de grand-parent et de conjoint, on recherche les oncles et tantes (limités au sixième degré).

Le conjoint, au minimum un droit au logement

En présence d'enfants communs, le conjoint survivant à le choix d'opter pour :

• La pleine propriété d'1/4 de la succession, 
• ou, la totalité de la succession en usufruit.

Mais en présence d'enfants de plusieurs lits, le choix se limite à 1/4 de la succession en pleine propriété.

Le droit au logement du défunt est attribué automatiquement au conjoint pour une durée de 12 mois, et peut être prolongé à vie par une demande au notaire ou héritiers.

En l'absence de tout héritier et de testament, c'est l'Etat qui récupère l'ensemble des biens.

Assurance-vie : Réponse Bacquet enregistrée au Bulletin Officiel (Bofip) 20/12/2012

Rappel de la Réponse Bacquet : (AN, 29 juin 2010, n° 26231, p. 7283)

La valeur de rachat des contrats d’assurance vie non dénoués souscrits avec des fonds communs fait partie de l’actif de communauté soumis aux droits de succession dans les conditions de droit commun.

 

Avant cette réponse ministérielle, il était d'usage de considérer que l'intégralité des fonds placés sur un contrat d'assurance-vie sortait de l'actif successoral du défunt, et ainsi selon la volonté du défunt de pouvoir déposséder les héritiers réservataires (enfants, à défaut le conjoint) d'une partie de la part leur revenant, au bénéfice en général du conjoint survivant.

La Réponse Bacquet ne remet pas en cause l'intérêt d'un contrat d'assurance-vie pour l'organisation de la succession et pour sa fiscalité avantageuse, mais encourage les conseillers patrimoniaux a être attentif à la dévolution successorale des clients.

Toutefois il existe un certain nombre de précautions à prendre pour éviter que le bénéficiaire se retrouve dans une situation de "recèle successoral" : 

• Si les fonds placés proviennent de biens propres, et non de la communauté, inclure dans la souscription une Déclaration de Remploi ; 
• Si l'on souhaite favoriser le conjoint survivant, il est recommandé de procéder à une adhésion conjointe en co-souscription avec dénouement au premier décès ; 
• Autre solution efficace, adopter une Clause de Préciput auprès d'un notaire, à intégrer dans le contrat de mariage, permettant au survivant des époux, de reprendre en nature, avant le partage, certains biens dépendant du patrimoine commun (en l'occurrence un contrat d'assurance-vie), sans devoir les imputer sur sa part.

N'hésitez pas à m'interroger pour toute précision ou conseil !

Représentation en assurance-vie : précautions à prendre sur versements après 70 ans !

Quelle taxation pour les petits-enfants?

La désignation par un grand-parent de ses petits-enfants en qualité de bénéficiaires d’un contrat d’assurance sur la vie nécessite une réflexion approfondie et une analyse globale de sa situation patrimoniale pour faire les choix les plus judicieux. Il est fréquent de prévoir la « représentation » du ou des bénéficiaires désignés des contrats d’assurance sur la vie. Cette précaution permet, en cas de décès d’un bénéficiaire désigné, que la quote-part de la prestation lui revenant au décès de l’assuré soit versée à ses enfants et non pas attribuée aux autres bénéficiaires, qu’ils soient de même rang ou nommés à défaut. Les clauses telles que « les enfants de l’assuré, vivants ou représentés » ou « les héritiers de l’assuré » sont ainsi couramment utilisées.

Position de l’administration fiscale 

Opérations de Donation-Cession, toujours permises !

Nous avons connu ces derniers temps un durcissement notable de la fiscalité des valeurs mobilières et immobilières, mais certains schémas d'optimisation patrimoniale ont été épargnés, car les textes proposés par le gouvernement ont été censurés par le Conseil Constitutionnel.

Opérations de Donation-Cession

Ce montage est un outil d'optimisation fiscale souvent utilisé.  
Il consiste à donner (par exemple à un enfant) des titres ou biens immobiliers destinés à être revendus rapidement. Si ces biens dégagent une forte plus-value, celle-ci est immédiatement purgée.
 
Un propriétaire dispose par exemple d'un bien immobilier acheté 50.000 euros et valant 100.000 euros sur le marché. S'il vend ce bien avant de donner le produit de la vente à son fils, il sera taxé sur 50.000 euros de plus-value. En supposant qu'il détienne ce bien depuis 10 ans, il aura 10% d'abattement. Ainsi, il sera redevable de 15.525 euros au titre des impôts (19%) et des prélèvements sociaux (15,5%) et ne pourra transmettre à son fils que 84.475 euros.

L'autre option consiste donc pour lui à donner le bien à son fils en l'estimant au prix du marché. Il ne paie alors aucun impôt sur la plus-value, s'agissant non pas d'une vente mais d'une donation (application de l'abattement de 100.000 euros pour donation en ligne directe). Si son fils revend ensuite ce bien pour 100.000 euros, il ne paiera pas non plus de plus-value puisque la valeur de référence sera celle indiquée au moment de la donation.

Des précautions à prendre

Bien entendu, pour ne pas être assimilée à un abus de droit, l'opération doit respecter certaines règles. Comme souvent, le bon sens doit l'emporter.

• Elle doit découler d'une véritable logique patrimoniale ; il doit donc y avoir une réelle intention libérale du donateur.

• La donation ne doit pas être postérieure à la vente. Et si la concomitance des deux événements n'est pas forcément en mesure de poser un problème, le respect d'un délai raisonnable entre donation et cession peut être une précaution supplémentaire.

 En d'autres termes, si le contribuable se réapproprie les fonds après la cession, l'abus de droit sera caractérisé.

Bulletin d'informations patrimoniales n°2

Cas d’exonération sur la plus-value immobilière : 

• La résidence principale ;

• Cessions inférieures à 15000 € ;

• Détention de plus de 30 ans ;

• Première cession d’une résidence secondaire ;  

• Autres cas : Personne placée en établissement d’hébergement (retraite ou handicap) ; titulaire de pension retraite ou carte d’invalidité ; expropriation ; échange lors d’une opération de remembrement ; cession d’un droit de surélévation.

Optimiser transmission et vente immobilière

Vous envisagez de transmettre à vos enfants une partie de votre patrimoine de votre vivant au travers des capitaux issus d’une vente immobilière.

Privilégiez la donation avant la vente immobilière car :

• L’opération permettra d’effacer la fiscalité sur la plus-value (hors cas d’exonération) ;

• La taxation sur la donation sera la plupart du temps moins lourde du fait notamment des abattements en vigueur.

• En cas de réserve d’usufruit, le donateur pourra conserver les revenus issus des capitaux transmis.

Donner sans se démunir, par le démembrement

Donner sans se démunir : Comment faire pièce à la réforme des donations

Comment concilier l'inconciliable ? C'est justement ce dilemme que permet de résoudre la donation en nue-propriété appliquée aux placements financiers.  « Monsieur diplômé, (...) recherche en vue mariage jeune personne (...) avec dot minimum 500000 et espérance possible ».  Notre société actuelle a relégué ces considérations aux oubliettes, mais ces quelques mots de Montherlant nous rappellent qu'un «?bon parti?» se mesurait, jusqu'au début du siècle dernier, à l'aune de ses « espérances », c'est-à-dire ses perspectives d'héritage. A une époque où le mariage formait une cellule avant tout économique, dans le cadre de la famille, l'héritage permettait aux jeunes gens de s'établir dans la vie, en leur transmettant l'outil de travail de leur auteur ou en les mettant en possession de capitaux. Mais les progrès de la science ont perturbé cette mécanique : avec l'allongement de la durée de vie, les héritages se sont faits plus tardifs, privant les jeunes gens de cet apport au moment où ils en auraient eu besoin. La donation est alors apparue comme le moyen de remédier à ce problème, devenant le mode de transmission privilégié. L'étude des statistiques de l'administration fiscale révèle une augmentation constante et exponentielle des donations. De 300 000 donations enregistrées fin 1998, on est passé à 510 910 en l'an 2000, et ce nombre n'a cessé de croître d'année en année. Il est vrai que le législateur, conscient des effets positifs des transmissions sur l'économie, celles-ci facilitant la circulation des richesses, a accompagné les contribuables dans cette voie par des mesures fiscales favorables. L'abattement des droits de donation entre parent et enfant est ainsi passé de 46 000 euros en 2004 à 159 325 euros jusqu'au 18 août 2012. La nouvelle disposition de la récente loi de finances rectificative de réduire l'abattement à 100 000 euros annonce la fin d'une ère propice aux libéralités.