INVESTIR EN NUE-PROPRIETE - POUR QUI ?

 La nue-propriété est consécutive d'un démembrement de propriété ;  ainsi la pleine propriété, en l'occurrence d'un bien immobilier, est juridiquement décomposée :

• en nue-propriété, c'est à dire le fait d'être propriétaire des murs de l'immeuble,

• et en usufruit, le fait d'en avoir le droit d'usage et d'en récolter les revenus.

Par ailleurs, la nue-propriété se transfert, et l'usufruit (hors clause d'usufruit successif) s'éteint soit par le décès de l'usufruitier, ou à l'échéance de son droit fixé initialement.

Immobilier : encore le moment de vendre !

Baisse du nombre de transactions, craintes sur l'avenir, crédits restreints, ... actuellement seul le faible taux des emprunts permet de soutenir le marché de l'immobilier. Il est encore temps de vendre, d'autant avant le 31 août prochain afin de bénéficier de l'abattement exceptionnel de 25 % sur les plus-values.
Conseils : 

• Ne pas surévaluer le bien (faites estimer par des professionnels locaux) ; 
• Prendre conscience des défauts et atouts du bien à vendre ; 
• Soigner la présentation du bien (réparation, home-staging) ; 
• Ne pas laisser le bien en annonce pendant une durée excessive (max 3-5 mois).

Calcul impôt sur plus-value :

• 19 % de la plus-value après abattement (exonération après 22 ans de détention) ; 
• surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value ; 
• + 15.5 % de la plus-value après abattement des prélèvements sociaux (exonération après 30 ans de détention).

Immobilier, augmentation des frais de notaires (droits de mutation)

Afin de palier la baisse des recettes fiscales, les départements ont la possibilité d'augmenter les droits de mutation leur revenant de 3,80 % à 4,50 %, ce qui fera passer les droits de mutation globaux de 5,09 % à 5,80 %, applicables au 1er mars 2014.

Activités dans les paradis fiscaux

Les dernières affaires relatives aux Paradis Fiscaux poussent à s'interroger sur ce qui poussent toutes ces personnes à choisir tels ou tels paradis, et comme dirait l'Autre (je n'sais trop qui !) "Chaque terre promise a son prophète !".

Selon les différentes listes d’ONG et d‘organisations internationales, il existe plusieurs dizaines de pays qui peuvent être considérés comme des paradis fiscaux. Mais ces pays sont loin de tous se ressembler, et chacun se spécialise dans l’accueil d’un ou plusieurs types d’opérations financières, des plus simples aux plus complexes.
 Voici un panorama des opérations et services préférés des personnes et des entreprises qui se tournent vers ces pays, dont le principal dénominateur commun est l’opacité, et des spécialités de chacun de ces (généralement petits) Etats.

Activités de Gestion de Fortune

 
Comme son nom l'indique, un gestionnaire de fortune gère la fortune de ses clients (leurs revenus, leurs biens immobiliers). Après avoir établi un bilan et discuté avec le client de ses objectifs (Payer moins d'impôts? Organiser sa succession? Augmenter ses revenus? Réduire les risques?), le gestionnaire cherche les produits les plus adaptés pour les atteindre.

Pays leader : la Suisse
 
Un tiers de la fortune privée investie à l’étranger dans le monde est gérée en Suisse, soit 1 500 Mds d'euros, tandis que le total des actifs contenus dans ses banques représentaient en 2011, 820 % du PIB du pays.
Sous la pression internationale, la Suisse a récemment commencé à signer des avenants aux conventions fiscales prévoyant des échanges d’information avec plusieurs pays –dont la France. Mais elle restait en 2011 à la première place de l’index du secret financier du Réseau pour la justice fiscale (Tax Justice Network), qui rassemble des organisations, des mouvements sociaux et des individus qui œuvrent pour la coopération fiscale internationale et contre la fraude fiscale.

Les autres pays spécialistes : Singapour, Luxembourg, Caraïbes, USA, Hong-Kong.

Activités de Fonds Spéculatifs

Aussi appelés hedge funds, ce sont des fonds d'investissement moins réglementés que d’autres, permettant une importante spéculation. Ils sont généralement très rentables et fortement opaques. Ils siègent dans des pays qui ne les restreignent pas, comme les paradis fiscaux. En 2011, la moitié des fonds spéculatifs du monde étaient domiciliés offshore.


Pays leader : les Iles Caymans

Les îles Caïmans, où il n’y a ni impôt sur le revenu, ni impôt sur les sociétés, ni impôt sur la fortune et où le secret bancaire règne, sont sans doute l’un des paradis fiscaux avec la palette la plus complète de services.
Ce territoire d’outre-mer du Royaume-Uni est notamment le leader mondial en matière de fonds spéculatifs avec pas moins de 10.000 hedge funds. En 2012, 39% des hedge funds de la planète y étaient domiciliés. C’est là-bas qu’était domicilié le fonds LTCM, dont la quasi-faillite en 1998 a ébranlé la finance internationale.
Le pays est numéro 2, après la Suisse, sur l’index du secret financier du Réseau pour la justice fiscale. Les Caïmans ont non seulement un des systèmes les plus secrets au monde, mais représentent aussi près de 5% du marché global des services financiers offshore, une part bien plus importante que les autres paradis fiscaux des Caraïbes.

Les autres pays spécialistes : USA, Luxembourg, Irlande, Iles Vierges britanniques, Bermudes, Guernesey, Suisse, Barbades et Jersey.

 Activités de Fusion-Acquisition

De manière générale, c’est le rachat d’une entreprise par une autre, souvent dans le but d’accroître ses activités économiques et d’augmenter son profit. Au dernier trimestre 2012, 590 opérations de fusion-acquisition offshore ont été effectuées dans le monde pour une valeur totale de 79 milliards d’euros, soit une taille moyenne de 134 millions d’euros par opération. Les premiers secteurs concernés par cette activité sont la finance et les assurances.

Pays leader : Les Iles Vierges Britanniques

Les Caïmans sont habituellement le leader incontesté de cette catégorie, mais une énorme opération dans les îles Vierges britanniques a fait passer momentanément cet autre territoire d'outre-mer britannique des Caraïbes en tête au dernier trimestre 2012 en termes de volume. En nombre d’opérations, ce sont les Caïmans qui dominent (142 contre 102 pour les Îles Vierges).
Avec 457.000 entreprises enregistrées pour 31.200 habitants, il y a dans cet archipel 15 entreprises par habitant. Les îles Vierges britanniques ont un des meilleurs niveaux de secret financier de la planète

 Les autres pays spécialistes : Les Iles Caymans, Hong-Kong, Guernesey, Jersey.

 Activités de Trusts Offshore

Un trust offshore est une structure juridique de gestion d’actifs basée dans un pays étranger, le plus souvent un paradis fiscal. La personne qui crée le trust transfère des capitaux au trust et identifie un fiduciaire («trustee» en anglais), qui va gérer les capitaux selon l’accord passé, et un bénéficiaire, qui peut inclure la personne qui a créé le trust. Cette opération permet de détacher légalement les capitaux transférés de la personne qui a créé le trust. Un trust peut notamment être utilisé pour protéger un patrimoine contre les jugements étrangers ou les ordonnances d’un tribunal ou encore effectuer une succession peu coûteuse.
Il existe de nombreux types de trusts offshore, qui peuvent contenir des espèces, des biens immobiliers, un commerce, des investissements ou encore des polices d’assurances.

Pays leader : Le Belise

Coincé entre le Mexique et le Guatemala, cette ancienne colonie britannique assume totalement son statut de paradis fiscal: le site Belize Offshore, disponible en 10 langues et sur lequel figure le logo de la chambre de commerce du pays, est un véritable petit guide touristique vantant les avantages fiscaux locaux. On y apprend par exemple que le pays est «un des meilleurs paradis fiscaux dans le monde», et «l’une des meilleures options» pour la protection des actifs offshore.
On peut également y lire que «le gouvernement du Belize s'est engagé à demeurer la destination de première classe pour les entreprises et les particuliers qui cherchent des occasions bancaires internationales», contrairement à d’autres pays qui ont «succombé aux pressions croissantes de divulgation des informations de leurs investisseurs étrangers». Tout un programme.

  Les autres pays spécialistes : Bahamas, Caymans, Iles Cook, St Christophe et Niévès, Guernesey, Jersey, Suisse, Liechtenstein, Malte.

 Activités de Captives d'assurance et réassurance

Les captives d’assurance sont des filiales créées par des grosses entreprises dont l’activité principale n’est pas l’assurance pour jouer le rôle d’un assureur classique. Elles couvrent les risques du groupe auquel elles appartiennent et que celui-ci ne peut ou ne veut pas faire couvrir par un assureur traditionnel. La constitution d’une captive permet de diminuer la charge globale des frais d’assurance d’une entreprise et de profiter de la souplesse fiscale et réglementaire du pays de domiciliation. Si aucun sinistre ne survient, l’entreprise peut récupérer son investissement.
Une captive de réassurance réassure également auprès de réassureurs internationaux. 

Pays leader :  Les Bermudes



Les Bermudes, territoire d'outre-mer britannique constitué d'un archipel au large de l'Amérique du nord, étaient en 2009 la première place mondiale dans l’enregistrement des captives d’assurance et un lieu d'implantation apprécié des compagnies de réassurance, et pour cause: la législation sur les assurances y est presque inexistante et les compagnies ne sont soumises à aucun prélèvement fiscal.

 Les autres pays spécialistes : Caîmans, USA (Vermont), Iles Vierges britanniques, Guernesey, Barbades, Luxembourg, Iles Turques et Caïques.

Activités de Pavillons de Complaisance

Les navires sous pavillon de complaisance sont «les navires pour lesquels la propriété réelle et le contrôle se situent dans un pays autre que celui des pavillons sous lesquels ils sont immatriculés».
Pour un propriétaire de bateau, faire immatriculer son navire dans un paradis fiscal permet de payer moins d’impôts dessus, mais aussi d’échapper au droit du travail et à la réglementation en matière de sécurité ou d’environnement du pays où est véritablement basé le propriétaire.

Pays leader : Panama


Le Panama offre aux armateurs un enregistrement rapide, une législation favorable et la garantie de ne pas être inquiétés en cas de manquement aux règles internationales. Il est de loin le pays qui réalise le plus d’immatriculations internationales avec 184.000 immatriculations en 2009, contre 82.000 pour le deuxième plus grand pavillon de complaisance, le Libéria.
Le Panama est à la quatorzième place de l’index du secret financier du Réseau pour la justice fiscale (Tax Justice Network). Il est également possible d’y créer une entreprise offshore de toutes pièces en quelques jours, et le pays a un niveau élevé de secret financier.

 Les autres pays spécialistes : Libéria, Bahamas, Iles Marshall, Malte, Chypre, Bermudes, Ile de Man et St Vincent, ....

Activités des Paris et jeux en ligne

Il n’existe pas de système de régulation international pour les sites de paris et de jeux en ligne, mais des licences sont délivrées par les pays. D’autres régulent très strictement les paris en ligne à cause de la nature offshore d’une bonne partie de ces licences. Le processus d’obtention d’une licence est complexe sur le plan légal

Pays leader : Antigua-et-Barbuda
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Antigua-et-Barbuda, une monarchie antillaise du Commonwealth dont le chef de l’Etat est la reine d’Angleterre, a été un des premiers pays à proposer une licence pour les sites de pari et de jeu en ligne au début des années 1990. Le pays abritait en 2010 un quart des sites de paris en ligne de la planète grâce à sa législation favorable en la matière. Une position de force sur le marché qui a été mise à mal au début des années 2000 quand Washington a décidé unilatéralement d’interdire aux banques et autres entreprises américaines de crédit de traiter les paiements en faveur de tous les sites de paris non-américains.
En 1999, le pays abritait 119 entreprises de paris offshore qui employaient 3.000 personnes, et le secteur représentait 10% du PIB. En 2003, il n’y avait plus que 28 opérateurs. L’île a jugé les Etats-Unis responsables de l’effondrement de tout un pan de son économie et d’une perte de 2,3 milliards d’euros chaque année, et attaqué les Américains à l’Organisation mondiale du commerce. Après plusieurs années de bataille juridique, l'OMC a autorisé le 28 janvier 2013 le gouvernement d'Antigua-et-Barbuda à suspendre les copyrights américains, ouvrant la porte à la création de sites de téléchargements de films, musique ou logiciels américains sans avoir à rémunérer les entreprises qui les ont créés et sans être dans l'illégalité

 Les autres pays spécialistes : Guernesey, Ile de Man, Malte, Belize, Autriche, Canada (Kahnawake), Antilles Néerlandaises, Panama, Costa-Rica, Australie, ...


.Et la plupart de ces pays seront probablement fort agréables durant vos prochaines vacances ... !

(Article  inspiré par le "Guide des paradis fiscaux" du site Slate.fr)

Les revenus du capital : Quelle fiscalité ?

Quand l'Etat continue à nous pondre des "Usines à gaz" fiscales, voilà comment ça se présente.

La règle de base est simple et pourrait se montrer cohérente dans le cadre d'une "justice" fiscale : L'ensemble des revenus du capital est à compter de 2013 assujetti à la fiscalité progressive de l'impôt sur le revenu (progressivement 0%, 5.50%, 14%, 30%, 41% et 45%), hors prélèvements sociaux (15.5%), ainsi plus les revenus du foyer augmentent, plus la fiscalité des revenus complémentaires augmentent, avec la suppression des prélèvements libératoires à la source (qui la plupart du temps sont inférieures à la tranche d'impôt sur le revenu de 30%). 

Si la règle s'arrêtait là, les choses serait bien trop simple et l'on risquerait de s'y adapter aisément, c'est ainsi que les exceptions à la règle apparaissent :

Opérations de Donation-Cession, toujours permises !

Nous avons connu ces derniers temps un durcissement notable de la fiscalité des valeurs mobilières et immobilières, mais certains schémas d'optimisation patrimoniale ont été épargnés, car les textes proposés par le gouvernement ont été censurés par le Conseil Constitutionnel.

Opérations de Donation-Cession

Ce montage est un outil d'optimisation fiscale souvent utilisé.  
Il consiste à donner (par exemple à un enfant) des titres ou biens immobiliers destinés à être revendus rapidement. Si ces biens dégagent une forte plus-value, celle-ci est immédiatement purgée.
 
Un propriétaire dispose par exemple d'un bien immobilier acheté 50.000 euros et valant 100.000 euros sur le marché. S'il vend ce bien avant de donner le produit de la vente à son fils, il sera taxé sur 50.000 euros de plus-value. En supposant qu'il détienne ce bien depuis 10 ans, il aura 10% d'abattement. Ainsi, il sera redevable de 15.525 euros au titre des impôts (19%) et des prélèvements sociaux (15,5%) et ne pourra transmettre à son fils que 84.475 euros.

L'autre option consiste donc pour lui à donner le bien à son fils en l'estimant au prix du marché. Il ne paie alors aucun impôt sur la plus-value, s'agissant non pas d'une vente mais d'une donation (application de l'abattement de 100.000 euros pour donation en ligne directe). Si son fils revend ensuite ce bien pour 100.000 euros, il ne paiera pas non plus de plus-value puisque la valeur de référence sera celle indiquée au moment de la donation.

Des précautions à prendre

Bien entendu, pour ne pas être assimilée à un abus de droit, l'opération doit respecter certaines règles. Comme souvent, le bon sens doit l'emporter.

• Elle doit découler d'une véritable logique patrimoniale ; il doit donc y avoir une réelle intention libérale du donateur.

• La donation ne doit pas être postérieure à la vente. Et si la concomitance des deux événements n'est pas forcément en mesure de poser un problème, le respect d'un délai raisonnable entre donation et cession peut être une précaution supplémentaire.

 En d'autres termes, si le contribuable se réapproprie les fonds après la cession, l'abus de droit sera caractérisé.

Bulletin d'informations patrimoniales n°2

Cas d’exonération sur la plus-value immobilière : 

• La résidence principale ;

• Cessions inférieures à 15000 € ;

• Détention de plus de 30 ans ;

• Première cession d’une résidence secondaire ;  

• Autres cas : Personne placée en établissement d’hébergement (retraite ou handicap) ; titulaire de pension retraite ou carte d’invalidité ; expropriation ; échange lors d’une opération de remembrement ; cession d’un droit de surélévation.

Optimiser transmission et vente immobilière

Vous envisagez de transmettre à vos enfants une partie de votre patrimoine de votre vivant au travers des capitaux issus d’une vente immobilière.

Privilégiez la donation avant la vente immobilière car :

• L’opération permettra d’effacer la fiscalité sur la plus-value (hors cas d’exonération) ;

• La taxation sur la donation sera la plupart du temps moins lourde du fait notamment des abattements en vigueur.

• En cas de réserve d’usufruit, le donateur pourra conserver les revenus issus des capitaux transmis.

Acquisition de l'immobilier d'entreprise

Dans la vie de l’entreprise, après le lancement de l’activité en elle-même, il est souvent envisagé d’investir dans les locaux de l’entreprise, nous allons donc étudier ici les différents moyens et techniques d’acquérir cet immobilier, en prenant en considération l’impact financier d’un tel investissement, mais également fiscal et patrimonial.

Quels sont les différentes techniques d’acquisition de l’immobilier d’entreprise ?

Traditionnellement deux options se posent :

1.       Acquisition des locaux par l’entreprise elle-même ;

2.       Acquisition des locaux dans le patrimoine privé du chef d’entreprise, et loués par l’entreprise.

Je rajouterai une troisième option, moins connue, plus technique mais présentant des atouts indéniables :

3.       L’acquisition démembrée des locaux par l’entreprise usufruitière, et par le patrimoine privé en nue-propriété.

Dans un premier temps attardons nous sur les options traditionnelles, non dénuée de sens et d’intérêt.

Valeur à déclarer à l'ISF pour le compte courant d'associé d'une entreprise en difficulté

Compte courant d'associé et ISF, la difficile valorisation dans un contexte d'entreprise en difficulté

Dans un récent arrêt, la chambre commerciale apporte des précisions sur la méthode de valorisation du compte courant d'associé détenu dans une société en difficulté au regard de l'ISF.  Cet arrêt présente deux apports majeurs :  La seule situation nette comptable négative dans les comptes de la société ne suffit pas pour évaluer le compte courant d'associé à sa valeur probable de recouvrement.   Ensuite, la charge de la preuve des difficultés que connaît l'entreprise pèse sur le contribuable.

Projet de loi de finance 2013

Le projet de loi de finances pour 2013 a été présenté au Conseil des ministres du vendredi 28 septembre 2012 par le ministre de l’économie et des finances et le ministre délégué auprès du ministre de l’économie et des finances, chargé du budget.

De quoi s’agit-il ?

Concernant les dispositions fiscales, le texte du projet de loi prévoit en particulier :

Plus-value immobilière : un abattement pour faire passer la pillule !

Pas tendre avec les contribuables, le projet de loi de finances 2013 chouchoute, en revanche, les propriétaires de résidences secondaires et de logements locatifs. Ceux qui se décideront à vendre en 2013 bénéficieront d'un abattement supplémentaire de 20 % sur la plus-value réalisée. A l'arrivée, la note sera réduite d'un peu plus de 11 %. Ce bonus fiscal est-il susceptible de provoquer le choc d'offres attendu par le gouvernement Ayrault ? A vous de juger !

Le gouvernement Ayrault a promis des mesures pour provoquer un choc d'offres sur le marché immobilier.
En plus des mesures fiscales destinées à redynamiser le marché du neuf, le projet de loi de finances 2013 contient une mesure exceptionnelle, ciblée sur l'année 2013, censée contribuer à la remise de biens sur le marché immobilier.

Plus-value immobilière : un abattement supplémentaire de 20 % en 2013Concrètement, les vendeurs de résidences secondaires ou encore de logements locatifs bénéficieront d'un abattement supplémentaire de 20 % sur la plus-value nette imposable. Grâce à cette

Plus-value immobilière : cas de la résidence principale !

La plus-value réalisée lors de la vente d'une résidence principale est exonérée de tout impôt, quel que soit le type de logement concerné (appartement, maison...).

Deux nouveaux cas d'exonération

La loi a étendu le bénéfice de cette exonération à certains cas où la vente ne porte pas à proprement parler sur la résidence principale du vendeur.

Deux nouveaux cas d'exonération de plus-value immobilière sont ainsi applicables depuis le 1 ^er février 2012.

La première hypothèse bénéficie à la personne qui vend un bien immobilier dans lequel elle ne réside pas, et qui n'est par ailleurs pas propriétaire de sa résidence principale au moment de la vente et qui ne l'a pas été durant les quatre années précédant la vente. Si le prix de vente est utilisé, dans un délai maximal de deux ans, à l'achat ou à la construction du logement principal du vendeur, celui-ci pourra se prévaloir de l'exonération.

La seconde exonération créée en février 2012 s'applique au cas de la vente, par une personne âgée ou handicapée résidant dans un

Nouvelle fiscalité sur intérêts, dividendes et plus-values

Avec l'alignement de la fiscalité du capital sur celle du travail, la facture va s'alourdir pour de nombreux épargnants.

Le projet de loi de Finances pour 2013 a de lourdes conséquences sur les placements, sous réserve de son adoption définitive. Qu'il s'agisse d'intérêts, de dividendes ou de gains sur valeurs mobilières, la facture va s'alourdir considérablement en dehors de quelques aménagements. Nos explications.

Les intérêts des livrets et placements à revenus fixes

Le prélèvement forfaitaire libératoire de 24 %, c'est fini, et ce à compter du 1 ^er janvier 2012. Il ne sera plus possible de choisir l'option la plus avantageuse entre le barème progressif de l'impôt et ce taux de 24 %. L'impôt, auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux (15,5 %), sera déterminé en fonction de la tranche marginale d'imposition du contribuable (voir tableau). Avec une imposition au barème progressif, déduire une partie de la CSG est toujours possible, mais cette part déductible passe de 5,8 à

Défiscalisation : les précautions à prendre !

Attention aux mirages des offres de défiscalisation qui fleurissent en cette fin d'année 2012. Focus sur les précautions à prendre, avec Le Particulier.

Les vendeurs de placements défiscalisant mettent en avant la baisse drastique du plafonnement global des niches fiscales en 2013. En 2012, vous pouvez, en effet, encore réduire vos impôts au maximum de 18 000 €, majoré de 4 % de vos revenus imposables, alors qu'en 2013, ce plafond sera abaissé à 10 000 €.

1- Comment sélectionner un FCPI?

La souscription de parts de fonds communs de placement dans l'innovation (FCPI) permet de bénéficier d'une réduction d'impôt égale à 18 % des sommes investies, retenues dans la limite de 12 000 € (24 000 € pour un couple). Pour sélectionner les fonds dans lesquels investir, le premier réflexe est de se référer aux performances des années passées pour juger du savoir-faire des sociétés de gestion. Cela permet aussi de mesurer les risques de pertes en capital auxquels on s'expose. Une petite dizaine de fonds (ouverts entre 1999 et 2001) ont perdu, en effet

Location Meublée : Bien choisir son régime fiscal

Alors que le régime Censi-Bouvard vit ses derniers mois, certains investisseurs sont de plus en plus tentés par le statut de loueur en meublé.
Dans une résidence gérée, l'investisseur acquiert un bien meublé, qu'il donne en location à un exploitant, dans le cadre d'un bail commercial. Son locataire (l'exploitant), souvent une filiale du promoteur, lui garantit un loyer pendant une durée minimale de neuf ans.
Sur le plan fiscal, il peut choisir entre deux grands régimes: le Censi-Bouvard et le LMNP (loueur en meublé non professionnel).
À l'instar du régime Scellier, le dispositif Censi-Bouvard est appelé à disparaître le 31 décembre prochain. Il procure une réduction d'impôt sur le

Augmentation des PFL

Augmentation des taux du prélèvement forfaitaire libératoire 

Le prélèvement forfaitaire libératoire applicable sur les dividendes est porté de 19 % à 21 %. Le prélèvement forfaitaire libératoire applicable aux produits de placement à revenu fixe, tels que les produits d’obligations et autres titres d’emprunt négociables, est porté de 19 % à 24 %. Ces modifications s’appliquent aux revenus perçus à compter du 1er janvier 2012.

En revanche, les taux particuliers du prélèvement libératoire sur les produits des contrats de capitalisation et d’assurance-vie ne sont pas modifiés. Ils demeurent ainsi fixés, selon la durée du contrat, à 35% (de la première à la quatrième année), 15 % (de la cinquième à la huitième année) ou 7,5 % (au-delà de la huitième année, après un abattement de 4600 euros pour une personne seule ou 9 200 euros pour un couple).