VENDRE ou ACHETER dans les Meilleures Conditions - Quelques Règles à Respecter !

ACQUEREURS :

1. Etudiez votre budget en amont.

Avant de commencer vos recherches, interrogez votre banque, voire un courtier en prêts. Les conditions bancaires évoluant rapidement, il est même recommandé de renouveler l'étude de financement régulièrement pour vous éviter de mauvaises surprises.

2. Optimisez vos chances d'octroi de crédit.

La banque étudiera vos dépenses sur les 3 derniers mois, évitez des dépenses inconsidérées sur cette période et affichez que vous êtes en capacité d'épargner.

Si possible apurez vos prêts à la consommation.

Un apport de 10 – 15% est souvent exigé pour négocier au mieux votre financement.

3. Choisissez soigneusement le bien.

INVESTIR EN NUE-PROPRIETE - POUR QUI ?

 La nue-propriété est consécutive d'un démembrement de propriété ;  ainsi la pleine propriété, en l'occurrence d'un bien immobilier, est juridiquement décomposée :

• en nue-propriété, c'est à dire le fait d'être propriétaire des murs de l'immeuble,

• et en usufruit, le fait d'en avoir le droit d'usage et d'en récolter les revenus.

Par ailleurs, la nue-propriété se transfert, et l'usufruit (hors clause d'usufruit successif) s'éteint soit par le décès de l'usufruitier, ou à l'échéance de son droit fixé initialement.

Le CREDIT IMMOBILIER 2023 – Le CONTEXTE et les SOLUTIONS.

 

Obtenir un financement bancaire a toujours été la phase délicate d'un projet immobilier, or aujourd'hui l'expression de « parcours du combattant » est devenu une réalité plus forte que jamais.

Balayons les différents aspects de la situation actuelle afin d'en tirer le meilleur parti.

A noter qu'au seul cours du dernier trimestre 2022, l'octroi de prêts bancaires a chuté de 42,6%, perturbant le marché des transactions immobilières et en particulier l'immobilier neuf qui souffre conjointement des difficultés de financement des acquéreurs, notamment les primo-accédant, et de l'augmentation importante des coûts de construction (prix des matériaux et relèvement des normes de construction avec la RE2020).

Les acteurs de l'immobilier appellent les organes régulateurs à agir sur certains leviers réglementaires, en l'occurrence, le calcul du taux d'usure, les critères du HCSF sur le taux d'endettement, et la durée maximale des emprunts.

Le taux d'usure définit le seuil maximum en dessous duquel les banques sont autorisées à prêter, comprenant le taux nominal du prêt, l'assurance-emprunteur, la caution et les frais de dossier.

En février 2023, le taux d'usure pour les financements de 20 ans et plus est à 3,79% ; donc avec des taux qui avoisinent les 3%, la marge de manœuvre est faible pour intégrer les autres composantes (assurance, caution et frais). 

Sur le marché de la vente immobilière, dans une vision globale, face à une baisse du nombre des transactions, on constate malgré tout une hausse régulière des prix, portée par les ménages les plus aisés qui ont pu bénéficier d'une hausse de leurs revenus et de capacité d'apport répondant aux exigences des banques.

Les « mals aimés » de cette configuration de marché sont les investisseurs, et malheureusement les primo-accédants.

Les investisseurs pâtissent en particuliers des critères du HCSF qui a durci le mode de calcul du taux d'endettement au regard des revenus locatifs.

Les primo-accédants souffrent la plupart du temps d'un manque d'apport pour sécuriser leur dossier auprès des banques, toutefois le bénéfice du Prêt à taux zéro leur a été prorogé dans l'achat immobilier neuf, qui leur ouvre dans certains cas la possibilité de reporter le remboursement du PTZ pendant 15 ans, dans une optique recommandée de revendre le bien avant la fin de ce différé.

Des solutions alternatives existent.

Jouer sur le TAEG (taux annuel effectif global) afin de respecter le taux d'usure.

Deux leviers :

• Les frais d'assurance : externaliser l'assurance-emprunteur de la banque, et faire jouer la concurrence ; voire renoncer à la souscrire (si la banque l'accepte) notamment pour les biens générant des revenus locatifs, ou encore supprimer certaines options automatiques comme l' ITT.

• Le taux nominal du prêt : opter pour un taux variable est une solution de plus en plus proposée par les courtiers, on veillera alors à les choisir capés, c'est à dire avec un plafond de hausse fixé dans le contrat. Le taux variable étant au départ notablement plus bas que le taux fixe, cela fera mécaniquement baisser le TAEG.

Opter pour un crédit in fine.

Essentiellement pour une clientèle d'investisseurs, le crédit in fine permet de réduire l'effort d'épargne sur le financement, en ne remboursant que des intérêts pendant la durée d'emprunt, avec le remboursement du capital emprunté à l'échéance. 

Cela a l'avantage d'optimiser la fiscalité des revenus locatifs en déduisant un maximum d'intérêts en charges, et de dégager plus facilement du cash-flow. La contrepartie est de pouvoir disposer d'un capital conséquent garantissant le remboursement du prêt à la fin ; ce capital garanti pourra être placé sur une contrat d'assurance-vie produisant lui-même des intérêts et plus-value, ou encore le nantissement pourra porter sur un autre bien immobilier porté en garanti.

Acheter via une SCI .

A noter que le taux d'usure a été instauré pour protéger le consommateur emprunteur en fixant un taux effectif global maximum autorisé. Cette protection vient pourtant pénaliser certains acquéreurs aujourd'hui dans un contexte tendu.

La SCI ayant une personnalité morale au sens juridique, elle n'est pas considérée comme un consommateur protégé par le taux d'usure, ainsi la banque pourra s'en soustraire pour lui octroyer un prêt, bien entendu ses règles prudentielles étant au préalable considérées.

Des alternatives d'investissements, pour adapter le montant investi à sa capacité financière.

Les SCPI, dites Pierre-papier, sont des parts de sociétés gérant et détenant des biens immobiliers locatifs. Vous ne détenez pas directement les murs, mais des parts de l'ensemble des murs détenus par la SCPI. L'avantage étant que vous pouvez acquérir des parts de SCPI pour le montant dont vous disposez afin d'en retirer des revenus locatifs en proportion de votre investissement. Vous n'avez rien à gérer sur le parc immobilier détenu, vous percevez les revenus nets de charges.

L'investissement en Résidence de services (tourisme, étudiante, médicalisée...), vous détenez alors les murs d'un bien dont le locataire, par un bail commercial, est l'exploitant de la résidence. A mi-chemin entre l'investissement classique d'un bien que vous gérez et la SCPI dont vous n'avez rien à vous occuper, vous gagnez en simplicité de gestion car l'exploitant gère l'essentiel des travaux d'entretien et vous conservez une bonne visibilité des revenus à percevoir. Il conviendra de prêter attention à la qualité de l'exploitant.

Quel que soit la nature de votre projet immobilier, il est fortement recommandé d'être accompagné par un professionnel qui étudiera avec vous les meilleures options pour construire votre projet dans les meilleures conditions. Contactez VEFA Conseil.

Cinq règles à respecter en gestion du patrimoine

 La construction et l'organisation de votre patrimoine sont des domaines aux compétences étendues touchant au financier, à l'immobilier, mais également au juridique et au fiscal ; toute cette complexité amène la plupart d'entre nous à gérer cet aspect là de notre vie « à  l'instinct », voire avec « frilosité ».

Je vais ici tenter de démystifier la gestion du patrimoine en vous apportant quelques pistes et règles à respecter.

1 – Conserver un minimum de liquidité

Il est important de bien comprendre le rapport entre liquidité et rendement, or ces deux notions ne vont pas forcément de paire.

D'un côté un Livret A vous amène une bonne liquidité, c'est à dire disponible rapidement, mais vous octroie une rendement (taux d'intérêt) très faible.

De l'autre côté un investissement immobilier peut vous amener un rendement satisfaisant (revenus de loyers), voire une forte rentabilité (compte tenue de la plus-value à la revente), mais au détriment d'une très faible liquidité, une revente pour disposer de l'argent dure au minimum 3 mois et souvent bien au-delà.

Ainsi bien entendu votre capacité à aller chercher du rendement dépendra de votre capacité à renoncer temporairement à la disponibilité de vos capitaux. Il est essentiel de déterminer la part minimum de liquidité à conserver dans vos actifs (réserve de trésorerie).

2 – Estimer votre acceptation au risque

La construction du patrimoine est souvent liée à la capacité de vos choix d'investissement à produire du rendement, or il faut bien garder à l'esprit que le rendement est indissociable du risque.

Quel est le montant que je suis prêt à perdre afin de me donner la possibilité d'atteindre un niveau de rendement ?

3 – Investir c'est s'investir

Quels que soient les placements choisis (financiers ou immobiliers), la réussite tirée de ce choix viendra du suivi de sa gestion. 

Ainsi ai je le temps et l'envie d'y investir du temps, ou est il nécessaire d'en déléguer la gestion ?

4 – Définir une stratégie d'investissements

Avant toute décision d'investissement, il faut définir les besoins et objectifs à atteindre.

En fonction de vos échéances à venir, la stratégie patrimoniale doit pouvoir répondre à des objectifs et besoins à court, moyen et long terme (véhicule à changer, protection familiale, études des enfants, retraite...).

Se projeter sur les besoins futurs.

5 – Savoir en sortir

Un bon gestionnaire est quelqu'un qui sait s'adapter aux circonstances évolutives de notre vie. Or même si un placement vous apporte entière satisfaction en terme de rendement, il reste essentiel de s'interroger régulièrement de l'adéquation de votre organisation patrimoniale à votre situation actuelle, voire d'anticiper les changements prévisibles.

L'immobilier est un cas typique de la difficulté à s'en détacher, notamment à l'approche de la retraite, au moment où on a besoin davantage de liquidités, alors que la fiscalité de ses revenus fonciers devient lourde, et que la question de la transmission du patrimoine se fait sentir via des donations.

La démarche d'organisation patrimoniale n'est pas compliquée à aborder, il faut être organisé et structuré, et se poser les bonnes questions.

Le professionnel de la gestion de patrimoine est là pour vous guider dans vos réflexions et vos choix ; au delà de vous proposer des solutions d'investissements, il vous sert de guide et de coach.

Une véritable relation de confiance mutuelle doit s'installer.

Panorama des solutions de retraite anticipée

L'âge légal de départ à la retraite est désormais (jusqu'à la prochaine réforme) de 62 ans et un nombre de trimestres de cotisations à cumuler ( de 166 à 172 trimestres). Dans certains cas, il est toutefois nécessaire de travailler au-delà afin de bénéficier de sa pension à taux plein (50% sur la moyenne des 25 meilleures années de salaires).

Comment avancer son départ à la retraite ?

1) Rachat de trimestres
Pour ceux atteignant l'âge légal de départ sans avoir cumulé le nombre de trimestres nécessaires, il est possible de racheter ses trimestres manquants, mais cela reste à évaluer de près pour en mesurer l'intérêt.
Quels trimestres peuvent être rachetés ?

1. Les années d'études ; 
2. Les années incomplètes, du fait d'années d'activités interrompues.

Ces rachats sont plafonnés à 12 trimestres.
Toutefois ces rachats sont coûteux (à faire évaluer par l'Administration), mais peuvent présenter un intérêt fiscal non négligeable ; l'intégralité des versements sont déductibles des salaires l'année où ils sont payés, avec report possible les 6 années suivantes (en cas de déficit).

2) Faire valoir une longue carrière professionnelle
C'est le cas des personnes ayant commencé à travailler avant 16 ans, voire 20 ans.
Deux conditions :

1. afficher une certaine durée totale de cotisations (en fonction de l'année de naissance) ; 
2. et afficher une certaine durée de cotisations en tout début de carrière.

Bref, pour ces deux solutions administratives, il faut s'armer de courage et faire preuve d'organisation pour rassembler les preuves de carrières nécessaires à ces mesures dérogatoires.

3) Travailler moins en gagnant presque autant ... grâce au mécanisme de la retraite progressive

 Dès l'âge légal applicable à leur génération pour les personnes nées avant 1955, ou dès 62 ans pour celles nées après cette date, un salarié, un professionnel libéral ou un indépendant peut réduire son temps de travail s'il a déjà accumulé 150 trimestres d'assurance (tous régimes confondus).
Il y perdra peu, puisque la fraction de salaire « manquante » sera compensée, en grande part, par le versement anticipé d'une partie de sa pension de retraite.
Un salarié qui décide ainsi de passer d'un temps plein à un temps partiel équivalent à 3 jours par semaine (soit 60 % du temps de travail) perçoit actuellement 30 % de sa pension de retraite (voire même 40 % bientôt).
Au moment de passer à la retraite totale, les droits sont recalculés sur la base des nouveaux trimestres cumulés.

Les limites de ce dispositif intéressant :

• L'accord de l'employeur est indispensable ; 
• L'âge plancher pour en bénéficier est de 62 ans.

 Dans un autre article, nous aborderons les solutions d'épargnes et d'investissements en vue de la préparation de retraite.

Acheter en démembrement

L'acquisition d'un bien en démembrement par un nu-propriétaire, d'une part, et un usufruitier, d'autre part, en facilite la transmission ultérieure. Au décès de l'usufruitier, son droit d'utiliser le bien et ses revenus (usufruit) s'éteint et le nu-propriétaire se retrouve entièrement propriétaire sans avoir à acquitter de droits de succession.

Le démembrement d'un bien consiste à en diviser le droit de propriété en deux parties distinctes, réparties entre un usufruitier et un nu-propriétaire :

• l'usufruit confère un droit d'usage et de jouissance du bien, c'est-à-dire le droit de l'utiliser et d'en tirer des revenus (Code civil, art. 578). Dans le cas d'un bien immobilier, cela correspond au droit de l'habiter ou de le louer. Enrevanche, l'usufruitier ne peut vendre le bien. Il doit le préserver, l'entretenir et acquitter les impôts correspondants (la taxe foncière ou l'impôt de solidarité sur la fortune, notamment) ;
• la nue-propriété constitue un droit de propriété virtuel. Le nu propriétaire d'un immeuble, par exemple, ne peut ni l'occuper ni le mettre en location. En revanche, au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire du bien sans avoir à payer de droits de succession. Il peut alors en disposer à sa guise (le vendre, le donner, le léguer...).

Le démembrement peut porter sur un bien mobilier ou immobilier

Le démembrement de propriété peut porter sur n'importe quel type de bien, mobilier (portefeuille d'actions, fonds de commerce...) ou immobilier (maison, appartement, terrain...). Un achat en démembrement peut donc porter sur des biens meubles ou sur des biens immeubles. La durée maximale d'un usufruit correspond généralement à la durée de vie de l'usufruitier (on parle dans ce cas d'usufruit viager). Mais il est possible de prévoir une durée déterminée, dans le cadre d'un usufruit temporaire (10 ans, par exemple).

L'achat d'un bien démembré ne diffère guère d'un achat en pleine propriété. Dès lors qu'il s'agit d'un bien immobilier, le recours à un notaire est nécessaire.

En revanche, les différents frais (émoluments du notaire, droits fiscaux, publicité foncière) et le prix de vente à payer sont ventilés entre l'usufruitier et le nu-propriétaire.
À ce titre, l'article 669 du code général des impôts (CGI) propose un barème d'évaluation de l'usufruit et de la nue-propriété basé sur l'âge de l'usufruitier.

Âge de l'usufruitier	Valeur de l'usufruit	Valeur de la nue propriété
USUFRUIT VIAGER
Moins de 21 ans	90%	10%
De 21 à 30 ans	80%	20%
De 31 à 40 ans	70%	30%
De 41 à 50 ans	60%	40%
De 51 à 60 ans	50%	50%
De 61 à 70 ans	40%	60%
De 71 à 80 ans	30%	70%
De 81 à 90 ans	20%	80%
A partir de 91 ans	10%	90%
USUFRUIT TEMPORAIRE
De 0 à 10 ans	23%	77%
De 11 à 20 ans	46%	54%
De 21 à 30 ans	69%	31%

Par exemple, si la valeur globale du bien acheté est de 400 000 € et que l'usufruitier est âgé de 50 ans, ce dernier paiera 60 % de la valeur du bien, soit 240 000 € (ainsi que les frais correspondants). Le nu propriétaire paiera, quant à lui, les 160 000 € restants (ainsi que les frais correspondants).

L'intérêt de l'achat en démembrement est essentiellement fiscal : au décès de l'usufruitier, l'enfant nu propriétaire deviendra entièrement propriétaire du bien, sans rien à verser au fisc (CGI, art. 1133).

Le nu-propriétaire doit toutefois être en mesure de justifier qu'il a financé l'achat avec ses fonds personnels. Sinon, le fisc considère que l'usufruitier est le vrai propriétaire (d'un point de vue fiscal) et exigera que le bien soit intégré dans la succession de l'usufruitier pour sa valeur en pleine propriété (CGI, art. 751). Le nu-propriétaire devra alors acquitter les droits de succession sur la valeur totale du bien. Cette présomption vise à éviter la fraude consistant pour l'usufruitier à financer en réalité la totalité de l'achat, afin d'avantager le nu-propriétaire.
Mais cette présomption n'est pas absolue et elle est écartée si l'enfant prouve qu'il a réellement payé la nue propriété acquise (par exemple, à l'aide d'un emprunt bancaire qu'il rembourse avec ses revenus).
Dans les faits, il est fréquent que les fonds utilisés par l'enfant pour l'achat lui proviennent d'une donation consentie par son ou ses parents. Dans ce cas, la présomption est écartée, à trois conditions :

• la donation doit avoir « date certaine » (donation notariée ou don manuel enregistré),
• l'acte notarié d'achat doit être intervenu plus de trois mois avant le décès
• l'acte notarié d'achat doit mentionner l'origine des fonds, c'est-à-dire la donation (CGI, art. 751).

Notez, par ailleurs, que la présomption ne joue pas non plus lorsque le démembrement de propriété résulte, non pas d'un achat, mais d'une succession ou d'une donation consentie à l'enfant par le parent usufruitier plus de 3 mois avant son décès (ou dans un contrat de mariage), hypothèses fréquentes en pratique. La Cour de cassation a récemment précisé que la présomption est écartée en cas de décès soudain du donateur, moins de 3 mois après la donation ( BOI-ENR-DMTG-10-10-40-10 § 290 ).

Succession : Les moyens de l'organiser !

La loi offre deux possibilités pour organiser sa succession, des dispositions post-mortem par le testament, ou pré-mortem par la donation, et une alternative l'assurance-vie (qui sera abordée dans un prochain article). Toutefois des précautions et obligations sont à surveiller afin d'éviter tout litige.

Le testament, pour répartir vos biens selon vos volontés, après votre décès

Trois formes de testaments :

• Le testament olographe, écrit de votre main sur une feuille de papier ; 
• Le testament authentique, dicté au notaire qui vous le relit avant de vous le faire signer, assisté d'un autre notaire ou deux témoins neutres ; 
• Le testament mystique, remis à un notaire sous enveloppe cachetée devant témoins, puis date et lieu de l'acte inscrit sur l'enveloppe par le notaire.

Dans tous les cas, il est fortement recommandé de faire enregistrer le testament par le notaire au Fichier Central des Dispositions de Dernières Volontés, afin que son existence soit facilement connue.

Quelque soit le testament, il est modifiable à tout moment

Quelques conseils de rédaction :

1. Eviter la mention "révoque toute disposition antérieure", qui annulerait aussi une donation au dernier vivant ; 
2. Utiliser la formule "je lègue", au lieu de "je souhaiterais léguer" qui peut faire douter de votre réelle volonté ; 
3. Désigner clairement les personnes concernées et les biens légués, afin d'éviter toute erreur d'interprétation ; 
4. Ecrire l'acte entièrement à la main, tapé à l'ordinateur même partiellement il sera invalidé ; 
5. Dater l'acte, cela permettra d'apprécier votre capacité juridique au jour de sa rédaction ; 
6. Signer en bas de tous les feuillets utilisés, et les numéroter afin de certifier le nombre de pages utilisées.

Les donations, pour aider vos proches, de votre vivant

La donation est un acte de générosité en vous démunissant d'une partie de vos biens, il s'agit sauf exception d'un acte irrévocable, il faut donc bien faire attention de ne pas se dessaisir de biens dont vous pourriez avoir besoin.

Toutefois, il existe des dispositions pour limiter l'impact de l'acte de donation ou d'en contrôler les effets :

•  La réserve d'usufruit permet de donner la nue-propriété du bien tout en conservant les revenus associés et la jouissance du bien, le nue-propriétaire en deviendra plein propriétaire qu'à votre décès (usufruitier), mais alors sans droit de succession à payer sur ce bien ;

• Le droit de retour permet d'éviter qu'un bien que vous avez donné sorte de votre famille en étant transmis à n'importe qui plus tard par le donataire, ce droit de retour devra être stipulé dans votre acte de donation, il pourra alors être également activé notamment en cas de décès du donataire avant vous ; 
• La clause d'inaliénabilité interdit au donataire d'aliéner le bien qu'il a reçu de vous, c'est à dire de vendre ou donner à quiconque (interdiction absolue), ou à une personne désignée (interdiction relative), ou encore sans votre accord. Cependant cette clause doit être justifiée par un intérêt légitime ; 
• Trois cas de révocations sont possibles : 
• Révocation pour arrivée d'un enfant, doit être prévue dans l'acte, 
• Révocation pour ingratitude (atteinte à votre vie, délit, refus d'aide alimentaire dû), 
• Révocation pour inexécution des charges imposées au donataire.

La donation a également un intérêt fiscal en faisant bénéficier d'abattements renouvelés tous les 15 ans (actuellement en 2014) dont le montant dépend du lien de parentés.

 

Succession : Rien n'a été prévu ... Qui hérite ?

Les enfants du défunt, prioritaires

En l'absence de disposition testamentaire, les enfants du défunt ou, à défaut ses petits-enfants ou arrière petits-enfants (par représentation) sont toujours servis en priorité par rapport aux autres membres de la famille ; et sans conjoint survivant, c'est même 100 % de la succession qu'ils se répartissent par parts égales.

A noter :

• les enfants reconnus, légitimes (parents mariés), naturels (parents concubiens, pacsés ou ne vivant pas sous le même toit), ou encore adultérins, ils ont le même droit à héritage, dans les mêmes conditions ; 
• les enfants adoptés, on distingue deux catégories : 

• l'adoption plénière (possible notamment sous condition d'âges) : l'enfant rompt tout lien de filiation avec sa famille biologique et devient pleinement héritier de sa famille adoptive, 
• l'adoption simple : l'enfant pourra hériter de sa famille biologique ainsi que de sa famille adoptive, mais dans ce dernier cas il subira des droits de succession bien plus élevés (sauf si enfant du conjoint).

 Parents, frères et soeurs, héritiers qu'en l'absence d'enfant (et petits-enfants)

En l'absence de conjoint survivant, les parents doivent partager l'héritage avec les frères et soeurs du défunt, la moitié revenant aux parents (ainsi pour 1/4 chacun) et l'autre moitié partagée entre tous les frères et soeurs (voire neveux et nièces venant en représentation de leur parent pré-décédé).
En présence de conjoint survivant, la moitié revenant précédemment aux frères et soeurs est attribuée au conjoint et l'autre moitié aux parents.
Si l'un des parents est pré-décédé, sa part revient au conjoint survivant, ou à défauts aux frères et soeurs.
Depuis 2002, les demies-soeurs et demis-frères sont traités comme des frères et soeurs à part entière.

Grands-parents, oncles et tantes, très rarement appelés à succession

En l'absence de parents, frères et soeurs, l'héritage est divisée entre la branche maternelle et paternelle(grands-parents).
En l'absence même de grand-parent et de conjoint, on recherche les oncles et tantes (limités au sixième degré).

Le conjoint, au minimum un droit au logement

En présence d'enfants communs, le conjoint survivant à le choix d'opter pour :

• La pleine propriété d'1/4 de la succession, 
• ou, la totalité de la succession en usufruit.

Mais en présence d'enfants de plusieurs lits, le choix se limite à 1/4 de la succession en pleine propriété.

Le droit au logement du défunt est attribué automatiquement au conjoint pour une durée de 12 mois, et peut être prolongé à vie par une demande au notaire ou héritiers.

En l'absence de tout héritier et de testament, c'est l'Etat qui récupère l'ensemble des biens.

Acquisition de l'immobilier d'entreprise

Dans la vie de l’entreprise, après le lancement de l’activité en elle-même, il est souvent envisagé d’investir dans les locaux de l’entreprise, nous allons donc étudier ici les différents moyens et techniques d’acquérir cet immobilier, en prenant en considération l’impact financier d’un tel investissement, mais également fiscal et patrimonial.

Quels sont les différentes techniques d’acquisition de l’immobilier d’entreprise ?

Traditionnellement deux options se posent :

1.       Acquisition des locaux par l’entreprise elle-même ;

2.       Acquisition des locaux dans le patrimoine privé du chef d’entreprise, et loués par l’entreprise.

Je rajouterai une troisième option, moins connue, plus technique mais présentant des atouts indéniables :

3.       L’acquisition démembrée des locaux par l’entreprise usufruitière, et par le patrimoine privé en nue-propriété.

Dans un premier temps attardons nous sur les options traditionnelles, non dénuée de sens et d’intérêt.

L'assurance-vie

L'assurance-vie

A la fois souple, diversifiée financièrement et fiscalement toujours allégée, l'assurance-vie reste l'un des meilleurs moyens pour arrondir ses revenus de retraités. Et ce à travers au moins trois options : la récupération du capital, les retraits réguliers et le versement d'une rente.

C'est la question que se posent les épargnants, qui, inquiets du contexte financier actuel et des décisions fiscales annoncées, boudent l'assurance-vie au profit des livrets bancaires. Mais prépare-t-on sa retraite avec un Livret A ?

A la fois souple (versements et retraits libres), diversifiée (du fonds en euros garanti, aux unités de compte les plus pointues, pratiquement tous les choix de gestion sont ouverts au sein d'un même contrat multisupport) et fiscalement toujours allégée, l'assurance-vie reste l'un des meilleurs moyens pour arrondir ses revenus de retraités. Et ce à travers au moins trois options.

Récupérer un capital défiscalisé

Le PERP

Le PERP

Pour qui ?

Pour tous les contribuables.

Ses avantages

Outre garantir le versement d'une rente à vie, le PERP est assorti d'une déduction d'impôt en phase d'épargne. Les cotisations versées chaque année sont, pour chaque membre du foyer fiscal, déductibles du revenu imposable dans la limite de 10 % des revenus professionnels de l'année n - 1 (net de cotisations sociales et de frais professionnels) eux-mêmes plafonnés à 8 PASS (*) de l'année n - 1 (soit 28.281 euros en 2012), avec un minimum de 10 % du PASS pour les faibles revenus.

Attention, toutefois, cette limite englobe toutes les cotisations retraite, facultatives, individuelles ou collectives. S'ils n'ont pas été épuisés, les disponibles fiscaux PERP des trois années précédentes restent déductibles. Et on peut utiliser le disponible fiscal de son conjoint ou partenaire d'un PACS (ces plafonds sont indiqués en page 3 du dernier avis d'imposition).

Autre atout, en phase de constitution, le PERP est exonéré de prélèvements sociaux. Et, pour les plus fortunés, d'ISF, y compris en phase de rentes (sous réserve d'avoir cotisé quinze ans durant).

En règle générale, l'avantage fiscal du PERP vaut d'ailleurs surtout pour les personnes au moins imposées à 30 %, qui font d'importants versements.

Ses inconvénients

Sauf exception (invalidité, décès du conjoint ou partenaire d'un PACS, expiration de droits aux chômage, liquidation d'entreprise pour un non-salarié, surendettement), les fonds épargnés sont bloqués jusqu'à la retraite. Et, à cette échéance, au moins 80 % de l'épargne constituée doivent être transformés en rentes viagères imposables. Les transferts d'un établissement à l'autre sont envisageables, mais coûtent chers.

(*) PASS : plafond annuel de la Sécurité sociale, 35.352 euros en 2011 et 36.372 euros en 2012.

Le contrat Madelin

Le contrat Madelin

Pour qui ?

Les travailleurs non salariés (et les conjoints collaborateurs) affiliés au régime obligatoire maladie et vieillesse des TNS et soumis à l'impôt sur le bénéfice industriel et commercial (BIC) ou sur le bénéfice non commercial (BNC). Une variante, le Madelin Agricole, existe pour les exploitants.

Ses avantages

Comme le PERP, les contrats Madelin débouchent sur le versement d'une rente garantie à vie. Et ils profitent, en phase d'épargne, d'un avantage fiscal non négligeable. Ils sont exonérés de prélèvements sociaux et le TNS peut déduire ses cotisations du BIC (ou BNC) de l'année (et non pas de l'année n- 1 comme dans le cas du PERP) dans la limite de 10 % de ce bénéfice lui-même plafonné à 8 fois le PASS de l'année.

Mieux, il peut majorer cette déduction, de l'équivalant de 15 % de son bénéfice compris entre 1 et 8 fois le PASS. En d'autres termes, sur la base d'un PASS 2012 de 36.372 euros, un TNS qui déclare 100.000 euros de bénéfices cette année pourra déduire en sus de 10.000 euros (10 % des 100.000 euros de revenus), 15 % de (100.000 euros-36.372 euros), soit 9.544 euros de plus. Quant au professionnel qui dépasse le plafond de déductibilité, il pourra soustraire de son revenu imposable 29.097 euros + 15 % de (290.976 euros - 36.372 euros), soit 67.287 euros.

Ses inconvénients

Pendant toute la duré d'épargne, les cotisations sont préfixées (elles peuvent néanmoins varier dans une fourchette de 1 à 10 fois le minimum de la classe de cotisation choisie par l'adhérent). Et sauf exception (les mêmes que pour le PERP), les fonds sont bloqués, jusqu'à la liquidation du contrat, laquelle se fait exclusivement sous forme de rentes imposables (pas de possibilité de sortie, même partielle, en capital).

Les articles 83

Les articles 83

Mis en place par accord d'entreprise (ou décision unilatérale de l'employeur), ces contrats sont dits à cotisations définies car c'est l'entreprise qui en fixe le montant, qu'elle prend ensuite partiellement -ou totalement -à sa charge moyennant certains avantages fiscaux et sociaux.
Sauf cas extrêmes, (invalidité, décès du conjoint, etc..), le salarié ne peut pas casser son contrat avant la prise de la retraite, terme où il est alors dénouable exclusivement sous forme de rentes imposables.
Susceptibles de profiter à l'ensemble des salariés ou à une catégorie spécifique (cadres, ingénieurs, etc..), cette forme d'assurance retraite complémentaire est évidemment un plus pour l'affilié, mais il n'a guère de latitude pour la gérer. Depuis la réforme des retraites du 9 novembre 2010, il peut cependant effectuer des versements individuels qui profitent des mêmes déductions fiscales que le Perp et lui ménagent plus de marge en matière de choix d'investissement.

Préfon, Corem

Préfon, Corem

Pour qui ?

La Prévoyance de la fonction publique est destinée aux fonctionnaires au sens large du terme (agents de l'Etat, des collectivités locales et assimilés, stagiaires, conjoints des affiliés etc). Quant au Complément de retraite mutualiste, à l'origine centré sur les enseignants (le Corem a pris le relais du Cref liquidé pour mauvaise gestion au début des années 2000), il est aujourd'hui ouvert à l'ensemble des assurés mutualistes.

Avantages

Ces plans garantissent le versement d'une rente viagère en points, un système complexe mais sécurisant.
Fiscalement ils bénéficient des mêmes avantages que le Perp (tant en termes de plafonnement que de rattrapage des disponibles fiscaux non consommés d'une année sur l'autre). Quant aux assurés qui ont ouvert un contrat avant le 1er janvier 2005, ils ont encore jusqu'à la fin de l'année 2012 pour profiter, d'un petit plus : en cas d'affiliation tardive ils peuvent racheter des années non cotisées et les déduire en sus, dans la limite de deux années de cotisations supplémentaires. Enfin comme le Perp, la Préfon peut, depuis l'entrée en vigueur de la réforme du 9 novembre 2010, être convertie à hauteur de 20% en capital au moment de la prise de la retraite.

Inconvénients

L'assuré est, comme dans le cas du Madelin, astreint à respecter une grille prédéfinie de cotisations (il peut cependant suspendre à tout moment ses versements). Par ailleurs, gérés respectivement par CNP Assurances et l'UMR (Union mutualiste retraite), Préfon Retraite et le Corem n'offrent guère de marge de manoeuvre financière à leurs affiliés. Fin 2011, le rendement net comptable du régime Corem impacté par la crise a fondu à 0,49% (contre 5,18% en 2010). Celui de la Préfon s'est établi à 3,61% (4% en 2010). Chaque année les assurés doivent se contenter d'approuver les comptes et nombre d'entre eux s'interrogent sur la faiblesse de la valorisation de la valeur de sortie du point retraite au regard de la rentabilité que dégagent ces régimes sur le moyen-long terme.

Le Perco

Le Perco

Ouvert aux salariés travaillant dans une entreprise déjà dotée d'un Plan d'épargne entreprise (PEE), le Plan d'épargne retraite collectif profite, comme le PEE, d'une source d'alimentation quasi automatique puisqu'il peut accueillir les primes d'intéressement et de participation de l'entreprise. Le salarié peut y ajouter des versements individuels complémentaires dans la limite de 25% de son salaire brut annuel. Et profiter le cas échant d'un abondement de l'employeur qui très variable d'une entreprise à l'autre, ne peut excéder 300% des versements du salarié, dans la limite de 16% du plafond annuel de la sécurité sociale (5819, 52 € en 2012).

Le Perco vaut pour sa souplesse. Il est bloqué jusqu'à la retraite, mais admet plusieurs cas de sortie anticipée (expiration des droits au chômage, surendettement, acquisition de son logement, etc ).
Et à l' échéance, le salarié peut récupérer son épargne sous la forme :

• d'un capital défiscalisé (sauf prélèvements sociaux). 
• Ou opter pour une conversion en rentes viagères peu imposées (assiette dégressive de 70% à 30% selon l'âge du rentier au moment de la transformation).

Tour d'horizon des placements retraite

Via l'entreprise

Le Perco

Les articles 83

A titre individuel

Le PERP

Le contrat Madelin

Préfon, Corem

L'assurance-vie

La Tontine

La tontine, un placement performant aux multiples atouts !

La tontine n'est pas un produit (financier) mais un système d'épargne dont on trouve la définition dans n'importe quel dictionnaire : "Une association collective d'épargnants qui mettent en commun des fonds pour une période librement déterminée."
Le résultat : un esprit mutualiste qui fait la force et limite les risques pour les participants.
Sous son apparence un tantinet "désuète et ringarde" se cache un système d'épargne mutuelle parmi les plus rentables !

La tontine est une pratique de "petite collecte entre amis" qui existe officiellement en France depuis 1653 et est aussi très coutumière en Asie et en Afrique depuis fort longtemps de manière informelle.

C'est un banquier italien (Lorenzo Tonti) qui initia le principe en agissant pour le compte de Mazarin, dans l'intérêt de l'Etat et celui de la royauté qui (déjà à l'époque...) était à court de fonds.

Le général Riffault, persuadé par l'opportunité de ce système d'épargne, créa les "Associations mutuelles Le Conservateur" en 1844 dont la mission était de : tontiner...

Le principe de la tontine
Le système fonctionne de la façon suivante : chaque 1er janvier, une association est créée pour une durée de 20 années. Ainsi, cette année, l'association de la tontine 2012-2032 a été crée au 1er janvier 2012. Chaque 31 décembre, une autre association est dissoute ; 20 tontines cohabitent ainsi en permanence.

A chaque dissolution, les titres sont vendus sur les différents marchés financiers dans un délai statutaire de 6 mois. Au 30 juin de l'année courante, chaque sociétaire survivant perçoit sa quote-part au prorata de l'âge. Les sociétaires plus âgés perçoivent un véritable bonus en raison de leur espérance de vie, qui de norme, est plus courte.
L'écart de rendement pour une même durée, entre deux souscripteurs âgés de 45 et 50 ans, est de l'ordre de 1 point.

L'âge se trouve donc avantagé, ce qui est à souligner... mais avec un bémol : la limite de souscription est fixée à 70 ans.

• En cas de décès du sociétaire avant l'échéance de la tontine, Le Conservateur prend automatiquement le relais par un mécanisme de prévoyance, en garantissant le reversement de leur quote-part aux héritiers.
• Les sommes investies restent intégralement dans la tontine.
• Le principe et la rentabilité de la tontine sont préservés car l'épargne est ainsi protégée, comme les autres sociétaires d'ailleurs.
• Toujours dans le but de préserver la communauté, les fonds sont bloqués pour la durée de l'adhésion qui varie entre 10 et 20 ans. Par exemple, pour une adhésion à perspective de 15 ans, on adhère la 5e année d'une tontine en cours. On s'y inscrit pour une durée minimum de dix ans.
• C'est donc la permanence des fonds qui garantit la rentabilité de la tontine, car selon les opportunités de marché les placements peuvent être optimisés avec plus de liberté.
• La tontine bénéficie en outre de la fiscalité des retraits de l'assurance-vie.
• Au regard de l'ISF, la tontine n'ayant pas de valeur de rachat jusqu'à son échéance, est totalement exonéré d'ISF, à la seule condition que les capitaux aient été versés avant 70 ans.

Les différentes unions !

Le concubinage (union libre)

Définition du code civil : Une union de fait caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple.

• n'entraîne en principe aucune obligation personnelle ou patrimoniale entre les concubins ; 
• la loi reconnaît des droits aux concubins au regard de la sécurité sociale, des baux, du droit du travail ou de la fiscalité sur le revenu ; 
• certificat de concubinage délivré par la mairie du lieu de résidence sur présentation de justificatifs.
• Fiscalement, les concubins ne constituent pas un foyer fiscal. Chacun d'eux fait sa propre déclaration de revenus en prenant en compte ses propres enfants, les enfants communs sont pris en compte par l'un ou l'autre. 
• Par contre pour l'ISF, ils sont soumis à imposition commune, il appartient au fisc de prouver le concubinage.

Le PACS

Depuis 1999, il permet l'union de deux personnes (quelquesoit le sexe) en leur apportant un véritable régime de couple qui reste essentiellement patrimonial avec des dispositions d'ordre personnel (obligation de vie commune, obligation d'assistance réciproque, solidarité sur les dettes de la vie courante, ...).

• Pour déclarer un PACS, les partenaires doivent déposer une convention de PACS au greffe du Tribunal d'instance du lieu de résidence ; 
• Les Pacsés sont automatiquement soumis à un régime de séparation, mais leur convention peut opter pour le régime d'indivision ; 
• Le régime fiscal des pacsés s'est progressivement aligné sur celui des mariés, avec déclaration commune à l'impôt sur les revenus et l'ISF, ainsi que sur la fiscalité des donations et successions ; 
• En revanche, sur le patrimoine transmis, ils ne sont pas aussi protégés que le conjoint survivant ;
• Le rupture d'un PACS peut se faire d'un commun accord par déclaration conjointe au greffe du tribunal, ou de façon unilatérale par acte d'huissier et copie de la signification au greffe. Le Pacte prend alors fin trois mois après cette signification.

 Le mariage

L'union par mariage offre le régime de protection juridique le plus complet, notamment pour le conjoint survivant, et la plus grande souplesse sur le plan de la gestion patrimoniale.

Communauté réduite aux acquêts (régime légal sans contrat)

• Les biens communs sont les biens acquis au cours du mariage, hors succession, donation ou legs ; 
• Les biens propres à chacun sont les biens acquis avant le mariage, ou reçus en cours de mariage par succession, donation ou legs.

Communauté universelle

Tous les biens que possèdent les époux au jour de leur mariage, ceux qu'ils pourront acquérir ou recueillir par succession, donation ou legs, forment une masse commune.

Communauté des meubles et acquêts (régime légal avant 1966)

Seuls les immeubles appartenant aux époux au jour de leur mariage ou recueillis par succession, donation ou legs seront gardés en propre. Le reste est commun.

Séparation de biens

• Permet de différencier ce que chaque époux possède au moment du mariage, mais aussi ce qu'il acquerra ensuite ; 
• Seule la résidence de la famille ne peut être vendu sans l'accord des deux, même si un seul conjoint en est propriétaire ; 
• Chacun est seul tenu aux dettes qu'il contracte.

Participation aux acquêts

• Durant le mariage, fonctionne comme si les époux étaient séparés de biens ; 
• A la dissolution du mariage (décès ou divorce), leurs biens sont liquidés comme en communauté réduite aux acquêts ; 
• Le notaire mesure l'enrichissement de chacun durant le mariage et partagé équitablement entre les conjoints.

Changement de régime matrimonial

• Le changement ne peut intervenir que deux ans au minimum après le mariage ou précédent changement, et si l'intérêt de la famille le justifie ; 
• Dans certains cas, il devra être homologué par le juge du tribunal de grande instance.

L'assurance-vie !

L'assurance vie est le placement préféré des français, mais au delà du placement c'est avant tout un cadre fiscal et juridique particulier et avantageux.

L'assurance vie est effectivement largement utilisé pour se constituer une épargne et placer un capital sur moyen ou long terme, pour un projet futur ou encore pour préparer sa retraite.

La gestion à l'intérieur de ce placement sera répartie entre le fonds en Euros (sécurité) et des Unités de Compte (dynamique) ; à ce titre, il est largement encouragé de s'entourer de professionnels compétents afin d'adapter cette répartition en fonction du contexte économico-financier.

La fiscalité des retraits sur un contrat d'assurance vie est intéressante car elle n'intervient que sur la partie d'intérêt du retrait (cf schéma).

Outre son aspect placement, l'assurance vie permet de protéger ses proches et de transmettre cet argent placé aux bénéficiaires de son choix (clause bénéficiaire) et de leur faire bénéficier d'abattements et taxation spécifiques.