VENDRE ou ACHETER dans les Meilleures Conditions - Quelques Règles à Respecter !

ACQUEREURS :

1. Etudiez votre budget en amont.

Avant de commencer vos recherches, interrogez votre banque, voire un courtier en prêts. Les conditions bancaires évoluant rapidement, il est même recommandé de renouveler l'étude de financement régulièrement pour vous éviter de mauvaises surprises.

2. Optimisez vos chances d'octroi de crédit.

La banque étudiera vos dépenses sur les 3 derniers mois, évitez des dépenses inconsidérées sur cette période et affichez que vous êtes en capacité d'épargner.

Si possible apurez vos prêts à la consommation.

Un apport de 10 – 15% est souvent exigé pour négocier au mieux votre financement.

3. Choisissez soigneusement le bien.

INVESTIR EN NUE-PROPRIETE - POUR QUI ?

 La nue-propriété est consécutive d'un démembrement de propriété ;  ainsi la pleine propriété, en l'occurrence d'un bien immobilier, est juridiquement décomposée :

• en nue-propriété, c'est à dire le fait d'être propriétaire des murs de l'immeuble,

• et en usufruit, le fait d'en avoir le droit d'usage et d'en récolter les revenus.

Par ailleurs, la nue-propriété se transfert, et l'usufruit (hors clause d'usufruit successif) s'éteint soit par le décès de l'usufruitier, ou à l'échéance de son droit fixé initialement.

OBTENTION D'UN CREDIT IMMOBILIER - Partie 1 - Le Contexte en 2023

 La question de l'obtention d'un crédit immobilier est un sujet en forte discussion depuis 1 an dans les familles françaises, d'autant plus quand on est dans une situation de primo-accession.

Ainsi faisons un rapide tour d'horizon du contexte qui illustre les difficultés actuelles à obtenir un financement bancaire.

Ensuite nous aborderons plus spécifiquement les solutions pour espérer voir son dossier de financement évoluer dans les meilleures conditions.

LE CONTEXTE

Durcissement des règles bancaires (HCSF)

• Endettement autorisé limité à 35%

• Respect du taux d'usure (4,68% en juin 2023)

• Durée d'emprunt limitée à 25 ans

• Possibilité des banques à déroger à ces critères pour 20% des dossiers

Les banques doivent effectivement respecter certaines règles prudentielles imposées par le Haut Conseil de Stabilité Financière. 

Quelles que soient les règles, il est bien entendu fortement recommandé de ne pas dépasser un niveau d'endettement afin de se prémunir d'un risque de défaut de paiement ; toutefois en fonction de ses niveaux de revenus la banque analyse également le Reste à vivre qui peut la rassurer et ainsi outrepasser les règles de base.

La notion de Taux d'usure est une contrainte forte en période de hausse des taux, d'autant plus pour les personnes de plus de 50 ans, ou avec une pathologie, entrainant un coût d'assurance notable venant se confronter aux limites du taux d'usure. Ainsi avec un taux d'emprunt à 3,75%, la marge de 0,93% est vite atteinte avec l'assurance, les frais d'hypothèque et frais de dossiers.

Hausse des taux

Evolution du Taux à 25 ans sur 1 an (Empruntis)

Le taux moyen de crédit immobilier de 25 ans est passé en 1 an de 1,75 % à 3,75 %.

Ainsi un couple qui s'accorde un remboursement de 800€ / mois (hors assurance) pouvait emprunter 194500 € en juin 2022, se voit accordé un prêt de 156000 € en juin 2023, soit une perte de capacité de financement de 38500 €.

Prix de l'immobilier élevés

Sur ce graphique issu de l'INSEE, nous constatons que les prix de l'immobilier en France reste en croissance annuelle depuis 2015 avec une orientation actuelle vers une stabilisation des prix poussée par le contexte actuel. Il est fort probable que certains secteurs géographiques souffrent prochainement d'une période de baisse des prix, mais loin n'est moins sûr que certains secteurs tendus souffrent (ou bénéficient, en fonction du point de vue) de cette baisse de prix.

Le CREDIT IMMOBILIER 2023 – Le CONTEXTE et les SOLUTIONS.

 

Obtenir un financement bancaire a toujours été la phase délicate d'un projet immobilier, or aujourd'hui l'expression de « parcours du combattant » est devenu une réalité plus forte que jamais.

Balayons les différents aspects de la situation actuelle afin d'en tirer le meilleur parti.

A noter qu'au seul cours du dernier trimestre 2022, l'octroi de prêts bancaires a chuté de 42,6%, perturbant le marché des transactions immobilières et en particulier l'immobilier neuf qui souffre conjointement des difficultés de financement des acquéreurs, notamment les primo-accédant, et de l'augmentation importante des coûts de construction (prix des matériaux et relèvement des normes de construction avec la RE2020).

Les acteurs de l'immobilier appellent les organes régulateurs à agir sur certains leviers réglementaires, en l'occurrence, le calcul du taux d'usure, les critères du HCSF sur le taux d'endettement, et la durée maximale des emprunts.

Le taux d'usure définit le seuil maximum en dessous duquel les banques sont autorisées à prêter, comprenant le taux nominal du prêt, l'assurance-emprunteur, la caution et les frais de dossier.

En février 2023, le taux d'usure pour les financements de 20 ans et plus est à 3,79% ; donc avec des taux qui avoisinent les 3%, la marge de manœuvre est faible pour intégrer les autres composantes (assurance, caution et frais). 

Sur le marché de la vente immobilière, dans une vision globale, face à une baisse du nombre des transactions, on constate malgré tout une hausse régulière des prix, portée par les ménages les plus aisés qui ont pu bénéficier d'une hausse de leurs revenus et de capacité d'apport répondant aux exigences des banques.

Les « mals aimés » de cette configuration de marché sont les investisseurs, et malheureusement les primo-accédants.

Les investisseurs pâtissent en particuliers des critères du HCSF qui a durci le mode de calcul du taux d'endettement au regard des revenus locatifs.

Les primo-accédants souffrent la plupart du temps d'un manque d'apport pour sécuriser leur dossier auprès des banques, toutefois le bénéfice du Prêt à taux zéro leur a été prorogé dans l'achat immobilier neuf, qui leur ouvre dans certains cas la possibilité de reporter le remboursement du PTZ pendant 15 ans, dans une optique recommandée de revendre le bien avant la fin de ce différé.

Des solutions alternatives existent.

Jouer sur le TAEG (taux annuel effectif global) afin de respecter le taux d'usure.

Deux leviers :

• Les frais d'assurance : externaliser l'assurance-emprunteur de la banque, et faire jouer la concurrence ; voire renoncer à la souscrire (si la banque l'accepte) notamment pour les biens générant des revenus locatifs, ou encore supprimer certaines options automatiques comme l' ITT.

• Le taux nominal du prêt : opter pour un taux variable est une solution de plus en plus proposée par les courtiers, on veillera alors à les choisir capés, c'est à dire avec un plafond de hausse fixé dans le contrat. Le taux variable étant au départ notablement plus bas que le taux fixe, cela fera mécaniquement baisser le TAEG.

Opter pour un crédit in fine.

Essentiellement pour une clientèle d'investisseurs, le crédit in fine permet de réduire l'effort d'épargne sur le financement, en ne remboursant que des intérêts pendant la durée d'emprunt, avec le remboursement du capital emprunté à l'échéance. 

Cela a l'avantage d'optimiser la fiscalité des revenus locatifs en déduisant un maximum d'intérêts en charges, et de dégager plus facilement du cash-flow. La contrepartie est de pouvoir disposer d'un capital conséquent garantissant le remboursement du prêt à la fin ; ce capital garanti pourra être placé sur une contrat d'assurance-vie produisant lui-même des intérêts et plus-value, ou encore le nantissement pourra porter sur un autre bien immobilier porté en garanti.

Acheter via une SCI .

A noter que le taux d'usure a été instauré pour protéger le consommateur emprunteur en fixant un taux effectif global maximum autorisé. Cette protection vient pourtant pénaliser certains acquéreurs aujourd'hui dans un contexte tendu.

La SCI ayant une personnalité morale au sens juridique, elle n'est pas considérée comme un consommateur protégé par le taux d'usure, ainsi la banque pourra s'en soustraire pour lui octroyer un prêt, bien entendu ses règles prudentielles étant au préalable considérées.

Des alternatives d'investissements, pour adapter le montant investi à sa capacité financière.

Les SCPI, dites Pierre-papier, sont des parts de sociétés gérant et détenant des biens immobiliers locatifs. Vous ne détenez pas directement les murs, mais des parts de l'ensemble des murs détenus par la SCPI. L'avantage étant que vous pouvez acquérir des parts de SCPI pour le montant dont vous disposez afin d'en retirer des revenus locatifs en proportion de votre investissement. Vous n'avez rien à gérer sur le parc immobilier détenu, vous percevez les revenus nets de charges.

L'investissement en Résidence de services (tourisme, étudiante, médicalisée...), vous détenez alors les murs d'un bien dont le locataire, par un bail commercial, est l'exploitant de la résidence. A mi-chemin entre l'investissement classique d'un bien que vous gérez et la SCPI dont vous n'avez rien à vous occuper, vous gagnez en simplicité de gestion car l'exploitant gère l'essentiel des travaux d'entretien et vous conservez une bonne visibilité des revenus à percevoir. Il conviendra de prêter attention à la qualité de l'exploitant.

Quel que soit la nature de votre projet immobilier, il est fortement recommandé d'être accompagné par un professionnel qui étudiera avec vous les meilleures options pour construire votre projet dans les meilleures conditions. Contactez VEFA Conseil.

Les avantages de l'investissement en nue-propriété

Si vous souhaitez acquérir un bien immobilier sans avoir besoin d’en jouir immédiatement, intéressez-vous à l’achat en nue-propriété. Dans une démarche d’optimisation fiscale, il présente un réel intérêt pour se constituer un patrimoine immobilier sans alourdir ses impôts.

1. Comment ça marche ?

Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous achetez normalement à la fois le droit d’en jouir, l’usufruit, et le droit d’en disposer, la nue-propriété. Lors d’un investissement en nue-propriété, vous n’acquérez que le second de ces droits. Dans ce cas :

• pendant une durée déterminée
  • l’usufruitier exerce le droit d’usage et de jouissance du bien : il peut l’occuper ou le donner en location ;
  • en tant que nu-propriétaire, vous avez seul le droit de disposer du bien, c’est-à-dire notamment de le vendre ou de le donner dans le respect des droits de l’usufruitier ;
• au terme de l’usufruit, vous récupérez la pleine propriété de votre bien et tous les droits qui y sont attachés.

2. Sous quelles formes ?

Le démembrement peut s’opérer :

• dans un contexte familial (concéder aux enfants l'usage d'un bien ou des revenus supplémentaires tout en réservant aux parents la possibilité de récupérer cet avantage) ;
• dans un contexte professionnel (le dirigeant acquière des locaux professionnels en cédant temporairement l’usufruit à son entreprise) ;
• dans un contexte “classique” d’investissement locatif (acquisition de la nue-propriété en direct et conservation de l’usufruit par un bailleur social).

Nous nous intéresserons plus particulièrement à cette dernière situation. L’usufruit locatif social (ULS) est en effet une solution particulièrement adaptée aux investisseurs particuliers, à condition de prendre quelques précautions (voir ci-dessous). Concrètement, les bailleurs sont des sociétés de gestion de logement social, telles que les Opac ou sociétés HLM, qui gèrent des parcs entiers. Ils cèdent la nue-propriété et conservent l’usufruit d’immeubles entiers sur une durée de 15 à 20 ans, qu’ils louent à des ménages, appartement par appartement, moyennant des loyers sociaux ou intermédiaires.

3. Pour qui et pour quels besoins ?

C’est un investissement à faire dans le cadre d’une vision patrimoniale à long terme. Il est destiné à des investisseurs qui :

• ne cherchent pas un rendement ou un revenu complémentaire immédiat ;
• ont la capacité financière d’effectuer une acquisition sans qu’elle soit financée par des loyers ;
• souhaitent :
  • diversifier leur patrimoine ;
  • se constituer un capital sans alourdir leurs impôts et générer des revenus complémentaires au moment de la retraite par exemple ;
  • préparer leur transmission (dans le cadre d’un démembrement familial).

4. Quels atouts ?

Les avantages sont multiples :

• en acceptant de ne pas jouir immédiatement de votre actif immobilier, vous bénéficiez en contrepartie d’un prix d’achat fortement réduit. Dans l’ULS, la décote s’établit généralement à environs 40 % (selon la durée concernée) par rapport au prix en pleine propriété ;
• pendant la période de démembrement, vous êtes libéré des soucis de gestion et du risque locatif. Les frais d’entretien courant incombant au bailleur, vous êtes aussi assuré de récupérer le logement en bon état ;
• à la fin du démembrement, vous devenez pleinement propriétaire d’un bien qui s’est généralement valorisé et vous bénéficiez donc mécaniquement d’une plus-value si vous le vendez  .

5. Quel traitement fiscal ?

Plusieurs dispositions rendent l’achat en nue-propriété fiscalement intéressant :

• pendant la période du démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyers. Il n’a donc pas de revenus fonciers à déclarer ;
• la taxe foncière est supportée par le bailleur ;
• le bien acheté n’entre pas dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). C’est l’usufruitier qui déclare ce bien en pleine propriété (art 885 CGI) ;
• les intérêts d’emprunt, en cas de recours à un crédit au moment de l’achat, sont déductibles des revenus fonciers perçus sur d’autres biens ;
• à l’extinction de la période de démembrement, l’acquéreur de la nue-propriété récupère la pleine propriété du bien. La réunion de l'usufruit à la nue-propriété n'est pas imposable lorsque cette réunion a lieu par l'expiration du temps fixé pour l'usufruit ou par le décès de l'usufruitier (art 1133 CGI) ;
• si l’investisseur décide de vendre son bien à l’extinction de la période de démembrement, la durée de détention est calculée à compter de la date d’acquisition de la nue-propriété.

6. Quelles précautions ?

Si l’achat en nue-propriété (et notamment l’ULS) est une solution particulièrement adaptée à l’investisseur particulier, il requiert, comme tout investissement immobilier, un minimum de précautions. Il est notamment essentiel de bien choisir le logement car sa qualité et son emplacement conditionneront sa future valeur. Sachez à ce propos que l’ULS ne veut pas forcément dire logements de moindre qualité : le parc immobilier visé peut contenir des biens de très bonne facture.

 A noter :

À l’issue de la période de démembrement

Six mois avant l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire peut, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

• soit proposer au locataire un nouveau bail prenant effet au terme de l’usufruit, le bien devenant un logement classique, le loyer ne sera plus modéré,
• soit donner congé au locataire pour vendre le bien ou l’occuper, au terme de l’usufruit.

De son côté, le bailleur s’engage à reloger les locataires dans les mois qui précèdent l’extinction de l’usufruit.
Le locataire qui n’a pas conclu le contrat de location proposé par le nu-propriétaire ni accepté l’offre de relogement faite par l’usufruitier bailleur est déchu de tout titre d’occupation sur le logement à l’expiration de l’usufruit.

Les programmes immobiliers : sachez faire le bon choix !

L’abondance de programmes immobiliers, tous plus alléchants les uns que les autres, ne facilite pas la tâche des acheteurs investisseurs.

Alors, comment bien choisir sa résidence ?

Tout d’abord, il faut avoir conscience de son projet immobilier :

• Qu’est ce que l’on recherche exactement ? Une maison, un appartement ?
• Quel est votre objectif : y habiter, faire de l’investissement locatif, réduire vos impôts ou peut-être vous constituer un patrimoine durable pour la retraite ?
• De quelle enveloppe disposez-vous ? Opterez-vous pour un financement cash et/ou à crédit ?

En définitive, le bon programme immobilier doit être votre solution immobilière, celle qui répond correctement à votre projet.

Maintenant que vous avez bien cerné vos objectifs et vos capacités d’investissement, il faut tout de même prendre certaines précautions quant au choix de la résidence en elle-même.

L’emplacement

C’est l’élément fondamental car il fait la pertinence d’un programme immobilier.
En effet, que dire d’une résidence séniors située à 4 km des tous premiers commerces ?
Que ce soit pour des résidences services ou pour des immeubles accueillant des primo-accédants ou des locataires, la proximité des commerces, des services et des moyens de transport en commun est un minimum. Et cela est d’autant plus vrai que tous les programmes immobiliers ne naissent pas forcément en centre ville.

Confort et qualité des prestations

La conception des logements doit répondre à notre mode de vie actuel : une grande pièce de vie, de vraies chambres, un espace extérieur (balcon, terrasse, loggia, jardin …). Ensuite, le respect des normes en vigueur concernant l’habitabilité et la performance énergétique est très important pour la durabilité et, par conséquent, la valorisation de votre bien immobilier. Les labels tels que BBC, NF environnement, HQE,… sont des indicateurs précieux qui doivent retenir votre attention.

L’adéquation entre la typologie du logement et son environnement

Là aussi, c’est un point qui implique votre vigilance. Ne perdez pas de vue vos objectifs.  Par exemple si vous souhaitez louer à des étudiants, assurez-vous que vous optez pour une petite surface (qui générera un petit loyer) située à quelques pas des universités, avec à proximité la présence de transports en commun…Essayez de vous mettre à la place du futur occupant de façon à rester cohérent dans votre projet.

Le potentiel locatif ou le potentiel-revente du bien

Même si vous ne vous appelez pas Madame Irma, vous devez vraiment essayer d’anticiper ce facteur. Pour cela, vous devez vous informer précisément sur le marché locatif local. Des structures spécialisées telles que l’ADIL sauront vous orienter sur ce sujet important. Vous pourrez ainsi éviter l’achat d’un T2 dans une ville où le marché locatif abonde d’appartements T2 éligibles au Scellier. Ceci pourrait créer des difficultés à la location ou à la revente par une concurrence trop rude.

Ces différentes recommandations sont capitales pour faire le bon choix immobilier, et peut-être ne vous sentirez-vous pas assez disponible et/ou averti pour réaliser seul cet inventaire.

A ce moment-là, il ne faut surtout pas hésiter à prendre conseil auprès d’un professionnel en investissements immobiliers qui saura vous informer et vous guider avant, pendant et  même après votre achat immobilier.

Taux de crédit immobilier : De bonnes perspectives pour les investisseurs !

Dans sa dernière tribune, Philippe Taboret, Directeur général adjoint de CAFPI, veut rassurer les futurs emprunteurs. Le risque de voir remonter les taux des crédits immobiliers de manière exponentielle n’est pas pour demain. Contrairement à ce que certains laissent entendre, Philippe Taboret Affirme que le pouvoir d'achat des emprunteurs ne sera pas entamé.

Depuis quelques semaines, il semble de bon ton de faire du « catastrophisme » en annonçant la remontée inexorable des taux de crédit immobilier. La réalité est différente et ce n'est pas en leur faisant peur que l'on rendra service aux candidats à l'acquisition immobilière et à l'emprunt. Une mise au point s'impose donc.

Sur les marchés financiers, on n'assiste pas à une remontée généralisée des taux monétaires. Il y a bien une légère poussée du taux de l'OAT à 10 ans, qui ne pouvait pas rester durablement proche de zéro. Mais ce petit redressement ne signe pas le retour durable de l'inflation, loin s'en faut. Les fondamentaux des marchés n'ont pas changé, ni en Europe, ni aux Etats-Unis.  
Il n'y aura pas de hausse des taux monétaires avant une reprise économique réelle, laquelle se profile peut-être pour le dernier trimestre 2015 et devra ensuite se confirmer en 2016.

Ce qui est vrai, en revanche, c'est que certains établissements financiers ont relevé récemment le taux d'intérêt de leurs prêts immobiliers.
De quelques points seulement et pour des raisons de tactique interne : les taux exceptionnellement bas de ces derniers mois ont été très largement mis à profit pour renégocier ou refinancer des prêts en cours. Les ajustements opérés sont donc d'abord destinés à calmer ce phénomène de surproduction et à permettre aux banques de reconstituer leurs marges. C'est une question de politique commerciale bancaire, rien d'autre.

Le danger d'un amalgame serait de pousser à la précipitation les actuels candidats à l'acquisition immobilière. Il serait irresponsable de les inciter à acheter maintenant, dans l'urgence, soi-disant parce que demain, il sera trop tard… Un achat immobilier est un engagement important et de long terme qui se prend après mures réflexions et une étude minutieuse du projet. On ne se précipite pas pour acheter le logement dans lequel on va vivre 10, 15 ou 20 ans sous prétexte que le taux du crédit pourrait ne plus être à son minimum.

Les candidats acquéreurs ont d'autant moins de raison de s'affoler que les marchés immobiliers, comme les marchés financiers, sont toujours en leur faveur.
Les ventes stagnent à un niveau relativement bas, les délais de transaction s'allongent et les marges de négociation des prix s'élargissent. Il ne fait nul doute que, dans ces conditions, une hausse des taux de crédit serait aussitôt compensée par une baisse des prix de vente. Concrètement, 25 points de base en plus sur un taux de prêt immobilier se traduirait par une baisse des prix de l'ordre de 2,25%.

La donne des marchés immobiliers en serait sans doute modifiée mais le pouvoir d'achat immobilier n'en serait pas pour autant affecté.

Les Meilleurs placements en fonction de la durée d'investissement ...

Sur quels actifs faut-il investir pour obtenir la meilleure rentabilité sur le long terme ? Actions, immobilier, or, obligations ... Le palmarès n’est pas toujours celui auquel on s’attend.

Où fallait-il investir pour faire fructifier son patrimoine sur le long terme  ? Un coup d’oeil dans le rétroviseur est toujours instructif. L’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière (IEIF) vient de publier son étude annuelle sur la performance comparée des placements sur courte, moyenne et longue période (1974-2014). Et les résultats réservent parfois des surprises.« Chaque année, le classement des performances sur les 10 ou 15 dernières années est contre-intuitif, déclare Guy Marty, directeur général de l’IEIF. Nous sommes en effet prisonniers du moment présent, et cette étude remet en perspective les tendances ».

Les foncières cotées en tête

L’étude, très complète, propose plusieurs approches pour comparer les différents actifs, dont une approche des performances revenus réinvestis. Les foncières cotées figurent en tête des placements les plus rémunérateurs, suivies des actions (voir tableau ci-dessous).

Viennent ensuite les actifs immobiliers et notamment les logements parisiens, dont la très forte hausse n’a pas échappé aux investisseurs. Les SCPI se distinguent également en se plaçant dans le « top 5 » au cours de toutes les périodes observées, à l’exception de 20 ans. Les obligations, les actifs agricoles et les placements monétaires ferment la marche. enfin, le comportement de l’or est assez erratique : selon la période considérée, sa performance moyenne est tantôt élevée, tantôt basse.

Par ailleurs, il est intéressant d’observer également sur les périodes considérées la volatilité des actifs : très forte pour les actions, l’or et les foncières. Assez raisonnable pour les SCPI et très faible pour l’assurance-vie. Une étude qui replace les différents actifs en perspective alors que nous traversons une phase d’incertitude de turbulences boursières.

Les performances des placements, revenus réinvestis (performances annuelles en %)

	5 ans	10 ans	15 ans	20 ans	30 ans	40 ans
Foncières	11,9	10,7	12,8	11,9	10,6	11,8
Logement Paris	7,8	8,6	11	9,2	10,1	11
Actions	7,2	5,8	2,2	8,1	10,3	11,8
Bureaux	6,6	7,9	8,7	6,7	NC	NC
SCPI	6,5	8,3	9,4	6,6	7,3	8,4
Vignobles	6,4	7,1	7,7	8,2	NC	NC
Or	5,2	12	8,4	5,8	2,6	5
Obligations	5,1	4,2	4,4	4,9	6	7,1
Forêts	5,4	5,7	5,7	4,9	3,6	5,2
Logement France	3,8	5,6	8,8	8,4	NC	NC
Assurance-vie	3,4	3,9	4,4	4,9	6,5	NC
Livret A	1,7	2,2	2,3	2,6	3,3	4,2
Sicav monétaires	0,4	1,5	2	2,4	NC	NC

Source  : IEIF

(Article issu des Echos Patrimoine du 16/06/2015)

Il est toutefois à noter que le choix de l'investissement ne peut pas se limiter à la performance potentielle, mais surtout à l'objectif et besoins auxquels il doit répondre (retraite, succession, revenus, fiscalité, ...). Assurez - vous d'être bien accompagné dans vos choix par des conseils appropriés !

Acheter en démembrement

L'acquisition d'un bien en démembrement par un nu-propriétaire, d'une part, et un usufruitier, d'autre part, en facilite la transmission ultérieure. Au décès de l'usufruitier, son droit d'utiliser le bien et ses revenus (usufruit) s'éteint et le nu-propriétaire se retrouve entièrement propriétaire sans avoir à acquitter de droits de succession.

Le démembrement d'un bien consiste à en diviser le droit de propriété en deux parties distinctes, réparties entre un usufruitier et un nu-propriétaire :

• l'usufruit confère un droit d'usage et de jouissance du bien, c'est-à-dire le droit de l'utiliser et d'en tirer des revenus (Code civil, art. 578). Dans le cas d'un bien immobilier, cela correspond au droit de l'habiter ou de le louer. Enrevanche, l'usufruitier ne peut vendre le bien. Il doit le préserver, l'entretenir et acquitter les impôts correspondants (la taxe foncière ou l'impôt de solidarité sur la fortune, notamment) ;
• la nue-propriété constitue un droit de propriété virtuel. Le nu propriétaire d'un immeuble, par exemple, ne peut ni l'occuper ni le mettre en location. En revanche, au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire du bien sans avoir à payer de droits de succession. Il peut alors en disposer à sa guise (le vendre, le donner, le léguer...).

Le démembrement peut porter sur un bien mobilier ou immobilier

Le démembrement de propriété peut porter sur n'importe quel type de bien, mobilier (portefeuille d'actions, fonds de commerce...) ou immobilier (maison, appartement, terrain...). Un achat en démembrement peut donc porter sur des biens meubles ou sur des biens immeubles. La durée maximale d'un usufruit correspond généralement à la durée de vie de l'usufruitier (on parle dans ce cas d'usufruit viager). Mais il est possible de prévoir une durée déterminée, dans le cadre d'un usufruit temporaire (10 ans, par exemple).

L'achat d'un bien démembré ne diffère guère d'un achat en pleine propriété. Dès lors qu'il s'agit d'un bien immobilier, le recours à un notaire est nécessaire.

En revanche, les différents frais (émoluments du notaire, droits fiscaux, publicité foncière) et le prix de vente à payer sont ventilés entre l'usufruitier et le nu-propriétaire.
À ce titre, l'article 669 du code général des impôts (CGI) propose un barème d'évaluation de l'usufruit et de la nue-propriété basé sur l'âge de l'usufruitier.

Âge de l'usufruitier	Valeur de l'usufruit	Valeur de la nue propriété
USUFRUIT VIAGER
Moins de 21 ans	90%	10%
De 21 à 30 ans	80%	20%
De 31 à 40 ans	70%	30%
De 41 à 50 ans	60%	40%
De 51 à 60 ans	50%	50%
De 61 à 70 ans	40%	60%
De 71 à 80 ans	30%	70%
De 81 à 90 ans	20%	80%
A partir de 91 ans	10%	90%
USUFRUIT TEMPORAIRE
De 0 à 10 ans	23%	77%
De 11 à 20 ans	46%	54%
De 21 à 30 ans	69%	31%

Par exemple, si la valeur globale du bien acheté est de 400 000 € et que l'usufruitier est âgé de 50 ans, ce dernier paiera 60 % de la valeur du bien, soit 240 000 € (ainsi que les frais correspondants). Le nu propriétaire paiera, quant à lui, les 160 000 € restants (ainsi que les frais correspondants).

L'intérêt de l'achat en démembrement est essentiellement fiscal : au décès de l'usufruitier, l'enfant nu propriétaire deviendra entièrement propriétaire du bien, sans rien à verser au fisc (CGI, art. 1133).

Le nu-propriétaire doit toutefois être en mesure de justifier qu'il a financé l'achat avec ses fonds personnels. Sinon, le fisc considère que l'usufruitier est le vrai propriétaire (d'un point de vue fiscal) et exigera que le bien soit intégré dans la succession de l'usufruitier pour sa valeur en pleine propriété (CGI, art. 751). Le nu-propriétaire devra alors acquitter les droits de succession sur la valeur totale du bien. Cette présomption vise à éviter la fraude consistant pour l'usufruitier à financer en réalité la totalité de l'achat, afin d'avantager le nu-propriétaire.
Mais cette présomption n'est pas absolue et elle est écartée si l'enfant prouve qu'il a réellement payé la nue propriété acquise (par exemple, à l'aide d'un emprunt bancaire qu'il rembourse avec ses revenus).
Dans les faits, il est fréquent que les fonds utilisés par l'enfant pour l'achat lui proviennent d'une donation consentie par son ou ses parents. Dans ce cas, la présomption est écartée, à trois conditions :

• la donation doit avoir « date certaine » (donation notariée ou don manuel enregistré),
• l'acte notarié d'achat doit être intervenu plus de trois mois avant le décès
• l'acte notarié d'achat doit mentionner l'origine des fonds, c'est-à-dire la donation (CGI, art. 751).

Notez, par ailleurs, que la présomption ne joue pas non plus lorsque le démembrement de propriété résulte, non pas d'un achat, mais d'une succession ou d'une donation consentie à l'enfant par le parent usufruitier plus de 3 mois avant son décès (ou dans un contrat de mariage), hypothèses fréquentes en pratique. La Cour de cassation a récemment précisé que la présomption est écartée en cas de décès soudain du donateur, moins de 3 mois après la donation ( BOI-ENR-DMTG-10-10-40-10 § 290 ).

Immobilier : encore le moment de vendre !

Baisse du nombre de transactions, craintes sur l'avenir, crédits restreints, ... actuellement seul le faible taux des emprunts permet de soutenir le marché de l'immobilier. Il est encore temps de vendre, d'autant avant le 31 août prochain afin de bénéficier de l'abattement exceptionnel de 25 % sur les plus-values.
Conseils : 

• Ne pas surévaluer le bien (faites estimer par des professionnels locaux) ; 
• Prendre conscience des défauts et atouts du bien à vendre ; 
• Soigner la présentation du bien (réparation, home-staging) ; 
• Ne pas laisser le bien en annonce pendant une durée excessive (max 3-5 mois).

Calcul impôt sur plus-value :

• 19 % de la plus-value après abattement (exonération après 22 ans de détention) ; 
• surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value ; 
• + 15.5 % de la plus-value après abattement des prélèvements sociaux (exonération après 30 ans de détention).

Immobilier, augmentation des frais de notaires (droits de mutation)

Afin de palier la baisse des recettes fiscales, les départements ont la possibilité d'augmenter les droits de mutation leur revenant de 3,80 % à 4,50 %, ce qui fera passer les droits de mutation globaux de 5,09 % à 5,80 %, applicables au 1er mars 2014.

Opérations de Donation-Cession, toujours permises !

Nous avons connu ces derniers temps un durcissement notable de la fiscalité des valeurs mobilières et immobilières, mais certains schémas d'optimisation patrimoniale ont été épargnés, car les textes proposés par le gouvernement ont été censurés par le Conseil Constitutionnel.

Opérations de Donation-Cession

Ce montage est un outil d'optimisation fiscale souvent utilisé.  
Il consiste à donner (par exemple à un enfant) des titres ou biens immobiliers destinés à être revendus rapidement. Si ces biens dégagent une forte plus-value, celle-ci est immédiatement purgée.
 
Un propriétaire dispose par exemple d'un bien immobilier acheté 50.000 euros et valant 100.000 euros sur le marché. S'il vend ce bien avant de donner le produit de la vente à son fils, il sera taxé sur 50.000 euros de plus-value. En supposant qu'il détienne ce bien depuis 10 ans, il aura 10% d'abattement. Ainsi, il sera redevable de 15.525 euros au titre des impôts (19%) et des prélèvements sociaux (15,5%) et ne pourra transmettre à son fils que 84.475 euros.

L'autre option consiste donc pour lui à donner le bien à son fils en l'estimant au prix du marché. Il ne paie alors aucun impôt sur la plus-value, s'agissant non pas d'une vente mais d'une donation (application de l'abattement de 100.000 euros pour donation en ligne directe). Si son fils revend ensuite ce bien pour 100.000 euros, il ne paiera pas non plus de plus-value puisque la valeur de référence sera celle indiquée au moment de la donation.

Des précautions à prendre

Bien entendu, pour ne pas être assimilée à un abus de droit, l'opération doit respecter certaines règles. Comme souvent, le bon sens doit l'emporter.

• Elle doit découler d'une véritable logique patrimoniale ; il doit donc y avoir une réelle intention libérale du donateur.

• La donation ne doit pas être postérieure à la vente. Et si la concomitance des deux événements n'est pas forcément en mesure de poser un problème, le respect d'un délai raisonnable entre donation et cession peut être une précaution supplémentaire.

 En d'autres termes, si le contribuable se réapproprie les fonds après la cession, l'abus de droit sera caractérisé.

Bulletin d'informations patrimoniales n°2

Cas d’exonération sur la plus-value immobilière : 

• La résidence principale ;

• Cessions inférieures à 15000 € ;

• Détention de plus de 30 ans ;

• Première cession d’une résidence secondaire ;  

• Autres cas : Personne placée en établissement d’hébergement (retraite ou handicap) ; titulaire de pension retraite ou carte d’invalidité ; expropriation ; échange lors d’une opération de remembrement ; cession d’un droit de surélévation.

Optimiser transmission et vente immobilière

Vous envisagez de transmettre à vos enfants une partie de votre patrimoine de votre vivant au travers des capitaux issus d’une vente immobilière.

Privilégiez la donation avant la vente immobilière car :

• L’opération permettra d’effacer la fiscalité sur la plus-value (hors cas d’exonération) ;

• La taxation sur la donation sera la plupart du temps moins lourde du fait notamment des abattements en vigueur.

• En cas de réserve d’usufruit, le donateur pourra conserver les revenus issus des capitaux transmis.

Logement social : Loi Duflot

La loi relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social est parue au Journal officiel du 19 janvier 2013 (L. n° 2013-61, 18 janv. 2013, JO 19 janv. 2013).

Cette loi permet notamment à l'Etat de procéder à l'aliénation de terrains avec une décote pouvant aller jusqu'à 100% de leur valeur, lorsqu'ils sont affectés à la construction de logements sociaux (art. 3). 

De plus, pour garantir le droit au logement, la loi institue diverses mesures renforçant les obligations de production de logements sociaux.

Au nombre de ces mesures, le texte augmente de 20% à 25 % la proportion de logements sociaux parmi les résidences principales sur le territoire de certaines communes (art. 10). Le texte abaisse également de 18 à 12 mois le constat de vacance d'un local autorisant sa réquisition au-delà de ce délai (art. 7).

Acquisition de l'immobilier d'entreprise

Dans la vie de l’entreprise, après le lancement de l’activité en elle-même, il est souvent envisagé d’investir dans les locaux de l’entreprise, nous allons donc étudier ici les différents moyens et techniques d’acquérir cet immobilier, en prenant en considération l’impact financier d’un tel investissement, mais également fiscal et patrimonial.

Quels sont les différentes techniques d’acquisition de l’immobilier d’entreprise ?

Traditionnellement deux options se posent :

1.       Acquisition des locaux par l’entreprise elle-même ;

2.       Acquisition des locaux dans le patrimoine privé du chef d’entreprise, et loués par l’entreprise.

Je rajouterai une troisième option, moins connue, plus technique mais présentant des atouts indéniables :

3.       L’acquisition démembrée des locaux par l’entreprise usufruitière, et par le patrimoine privé en nue-propriété.

Dans un premier temps attardons nous sur les options traditionnelles, non dénuée de sens et d’intérêt.

L'évolution des prix de l'immobilier dans plusieurs pays !

Plus-value immobilière : un abattement pour faire passer la pillule !

Pas tendre avec les contribuables, le projet de loi de finances 2013 chouchoute, en revanche, les propriétaires de résidences secondaires et de logements locatifs. Ceux qui se décideront à vendre en 2013 bénéficieront d'un abattement supplémentaire de 20 % sur la plus-value réalisée. A l'arrivée, la note sera réduite d'un peu plus de 11 %. Ce bonus fiscal est-il susceptible de provoquer le choc d'offres attendu par le gouvernement Ayrault ? A vous de juger !

Le gouvernement Ayrault a promis des mesures pour provoquer un choc d'offres sur le marché immobilier.
En plus des mesures fiscales destinées à redynamiser le marché du neuf, le projet de loi de finances 2013 contient une mesure exceptionnelle, ciblée sur l'année 2013, censée contribuer à la remise de biens sur le marché immobilier.

Plus-value immobilière : un abattement supplémentaire de 20 % en 2013Concrètement, les vendeurs de résidences secondaires ou encore de logements locatifs bénéficieront d'un abattement supplémentaire de 20 % sur la plus-value nette imposable. Grâce à cette

Plus-value immobilière : cas de la résidence principale !

La plus-value réalisée lors de la vente d'une résidence principale est exonérée de tout impôt, quel que soit le type de logement concerné (appartement, maison...).

Deux nouveaux cas d'exonération

La loi a étendu le bénéfice de cette exonération à certains cas où la vente ne porte pas à proprement parler sur la résidence principale du vendeur.

Deux nouveaux cas d'exonération de plus-value immobilière sont ainsi applicables depuis le 1 ^er février 2012.

La première hypothèse bénéficie à la personne qui vend un bien immobilier dans lequel elle ne réside pas, et qui n'est par ailleurs pas propriétaire de sa résidence principale au moment de la vente et qui ne l'a pas été durant les quatre années précédant la vente. Si le prix de vente est utilisé, dans un délai maximal de deux ans, à l'achat ou à la construction du logement principal du vendeur, celui-ci pourra se prévaloir de l'exonération.

La seconde exonération créée en février 2012 s'applique au cas de la vente, par une personne âgée ou handicapée résidant dans un

Immobilier : Défendre son prix de vente

Soumis à des délais de vente de plus en plus longs et à des marges de négociation en augmentation, les vendeurs sont parfois contraints d'accepter de baisser leur prix. Cinq conseils pour valoriser le bien.

Malgré des délais de vente qui s'allongent, des marges de négociation qui augmentent, les prix de l'immobilier ne s'effondrent pas (voir illustration).
Dans leur majorité, les vendeurs n'ont pas encore accepté de baisser leurs prix. Seules les personnes acculées à une vente contrainte consentent à des décotes importantes. « Le vendeur pressé avec une échéance fixée dans le temps aura tendance à faire des concessions et à lâcher plus vite dans la négociation du prix face à l'acheteur », explique Nathalie Naccache, directrice de l'agence Fortis Immo à Paris.

Ces ventes contraintes ne sont pas toujours le fruit d'un « accident de la vie ». On retrouve souvent des vendeurs qui ont mal fixé leur prix au départ. C'est ce qui est récemment arrivé à

Location Meublée : Bien choisir son régime fiscal

Alors que le régime Censi-Bouvard vit ses derniers mois, certains investisseurs sont de plus en plus tentés par le statut de loueur en meublé.
Dans une résidence gérée, l'investisseur acquiert un bien meublé, qu'il donne en location à un exploitant, dans le cadre d'un bail commercial. Son locataire (l'exploitant), souvent une filiale du promoteur, lui garantit un loyer pendant une durée minimale de neuf ans.
Sur le plan fiscal, il peut choisir entre deux grands régimes: le Censi-Bouvard et le LMNP (loueur en meublé non professionnel).
À l'instar du régime Scellier, le dispositif Censi-Bouvard est appelé à disparaître le 31 décembre prochain. Il procure une réduction d'impôt sur le