Obtenir un financement bancaire a toujours été la phase délicate d'un projet immobilier, or aujourd'hui l'expression de « parcours du combattant » est devenu une réalité plus forte que jamais.
Balayons les différents aspects de la situation actuelle afin d'en tirer le meilleur parti.
A noter qu'au seul cours du dernier trimestre 2022, l'octroi de prêts bancaires a chuté de 42,6%, perturbant le marché des transactions immobilières et en particulier l'immobilier neuf qui souffre conjointement des difficultés de financement des acquéreurs, notamment les primo-accédant, et de l'augmentation importante des coûts de construction (prix des matériaux et relèvement des normes de construction avec la RE2020).
Les acteurs de l'immobilier appellent les organes régulateurs à agir sur certains leviers réglementaires, en l'occurrence, le calcul du taux d'usure, les critères du HCSF sur le taux d'endettement, et la durée maximale des emprunts.
Le taux d'usure définit le seuil maximum en dessous duquel les banques sont autorisées à prêter, comprenant le taux nominal du prêt, l'assurance-emprunteur, la caution et les frais de dossier.
En février 2023, le taux d'usure pour les financements de 20 ans et plus est à 3,79% ; donc avec des taux qui avoisinent les 3%, la marge de manœuvre est faible pour intégrer les autres composantes (assurance, caution et frais).
Sur le marché de la vente immobilière, dans une vision globale, face à une baisse du nombre des transactions, on constate malgré tout une hausse régulière des prix, portée par les ménages les plus aisés qui ont pu bénéficier d'une hausse de leurs revenus et de capacité d'apport répondant aux exigences des banques.
Les « mals aimés » de cette configuration de marché sont les investisseurs, et malheureusement les primo-accédants.
Les investisseurs pâtissent en particuliers des critères du HCSF qui a durci le mode de calcul du taux d'endettement au regard des revenus locatifs.
Les primo-accédants souffrent la plupart du temps d'un manque d'apport pour sécuriser leur dossier auprès des banques, toutefois le bénéfice du Prêt à taux zéro leur a été prorogé dans l'achat immobilier neuf, qui leur ouvre dans certains cas la possibilité de reporter le remboursement du PTZ pendant 15 ans, dans une optique recommandée de revendre le bien avant la fin de ce différé.
Des solutions alternatives existent.
Jouer sur le TAEG (taux annuel effectif global) afin de respecter le taux d'usure.
Deux leviers :
Les frais d'assurance : externaliser l'assurance-emprunteur de la banque, et faire jouer la concurrence ; voire renoncer à la souscrire (si la banque l'accepte) notamment pour les biens générant des revenus locatifs, ou encore supprimer certaines options automatiques comme l' ITT.
Le taux nominal du prêt : opter pour un taux variable est une solution de plus en plus proposée par les courtiers, on veillera alors à les choisir capés, c'est à dire avec un plafond de hausse fixé dans le contrat. Le taux variable étant au départ notablement plus bas que le taux fixe, cela fera mécaniquement baisser le TAEG.
Opter pour un crédit in fine.
Essentiellement pour une clientèle d'investisseurs, le crédit in fine permet de réduire l'effort d'épargne sur le financement, en ne remboursant que des intérêts pendant la durée d'emprunt, avec le remboursement du capital emprunté à l'échéance.
Cela a l'avantage d'optimiser la fiscalité des revenus locatifs en déduisant un maximum d'intérêts en charges, et de dégager plus facilement du cash-flow. La contrepartie est de pouvoir disposer d'un capital conséquent garantissant le remboursement du prêt à la fin ; ce capital garanti pourra être placé sur une contrat d'assurance-vie produisant lui-même des intérêts et plus-value, ou encore le nantissement pourra porter sur un autre bien immobilier porté en garanti.
Acheter via une SCI .
A noter que le taux d'usure a été instauré pour protéger le consommateur emprunteur en fixant un taux effectif global maximum autorisé. Cette protection vient pourtant pénaliser certains acquéreurs aujourd'hui dans un contexte tendu.
La SCI ayant une personnalité morale au sens juridique, elle n'est pas considérée comme un consommateur protégé par le taux d'usure, ainsi la banque pourra s'en soustraire pour lui octroyer un prêt, bien entendu ses règles prudentielles étant au préalable considérées.
Des alternatives d'investissements, pour adapter le montant investi à sa capacité financière.
Les SCPI, dites Pierre-papier, sont des parts de sociétés gérant et détenant des biens immobiliers locatifs. Vous ne détenez pas directement les murs, mais des parts de l'ensemble des murs détenus par la SCPI. L'avantage étant que vous pouvez acquérir des parts de SCPI pour le montant dont vous disposez afin d'en retirer des revenus locatifs en proportion de votre investissement. Vous n'avez rien à gérer sur le parc immobilier détenu, vous percevez les revenus nets de charges.
L'investissement en Résidence de services (tourisme, étudiante, médicalisée...), vous détenez alors les murs d'un bien dont le locataire, par un bail commercial, est l'exploitant de la résidence. A mi-chemin entre l'investissement classique d'un bien que vous gérez et la SCPI dont vous n'avez rien à vous occuper, vous gagnez en simplicité de gestion car l'exploitant gère l'essentiel des travaux d'entretien et vous conservez une bonne visibilité des revenus à percevoir. Il conviendra de prêter attention à la qualité de l'exploitant.
Quel que soit la nature de votre projet immobilier, il est fortement recommandé d'être accompagné par un professionnel qui étudiera avec vous les meilleures options pour construire votre projet dans les meilleures conditions. Contactez VEFA Conseil.
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