INVESTIR EN NUE-PROPRIETE - POUR QUI ?

 La nue-propriété est consécutive d'un démembrement de propriété ;  ainsi la pleine propriété, en l'occurrence d'un bien immobilier, est juridiquement décomposée :

• en nue-propriété, c'est à dire le fait d'être propriétaire des murs de l'immeuble,

• et en usufruit, le fait d'en avoir le droit d'usage et d'en récolter les revenus.

Par ailleurs, la nue-propriété se transfert, et l'usufruit (hors clause d'usufruit successif) s'éteint soit par le décès de l'usufruitier, ou à l'échéance de son droit fixé initialement.

OBTENTION D'UN CREDIT IMMOBILIER - Partie 1 - Le Contexte en 2023

 La question de l'obtention d'un crédit immobilier est un sujet en forte discussion depuis 1 an dans les familles françaises, d'autant plus quand on est dans une situation de primo-accession.

Ainsi faisons un rapide tour d'horizon du contexte qui illustre les difficultés actuelles à obtenir un financement bancaire.

Ensuite nous aborderons plus spécifiquement les solutions pour espérer voir son dossier de financement évoluer dans les meilleures conditions.

LE CONTEXTE

Durcissement des règles bancaires (HCSF)

• Endettement autorisé limité à 35%

• Respect du taux d'usure (4,68% en juin 2023)

• Durée d'emprunt limitée à 25 ans

• Possibilité des banques à déroger à ces critères pour 20% des dossiers

Les banques doivent effectivement respecter certaines règles prudentielles imposées par le Haut Conseil de Stabilité Financière. 

Quelles que soient les règles, il est bien entendu fortement recommandé de ne pas dépasser un niveau d'endettement afin de se prémunir d'un risque de défaut de paiement ; toutefois en fonction de ses niveaux de revenus la banque analyse également le Reste à vivre qui peut la rassurer et ainsi outrepasser les règles de base.

La notion de Taux d'usure est une contrainte forte en période de hausse des taux, d'autant plus pour les personnes de plus de 50 ans, ou avec une pathologie, entrainant un coût d'assurance notable venant se confronter aux limites du taux d'usure. Ainsi avec un taux d'emprunt à 3,75%, la marge de 0,93% est vite atteinte avec l'assurance, les frais d'hypothèque et frais de dossiers.

Hausse des taux

Evolution du Taux à 25 ans sur 1 an (Empruntis)

Le taux moyen de crédit immobilier de 25 ans est passé en 1 an de 1,75 % à 3,75 %.

Ainsi un couple qui s'accorde un remboursement de 800€ / mois (hors assurance) pouvait emprunter 194500 € en juin 2022, se voit accordé un prêt de 156000 € en juin 2023, soit une perte de capacité de financement de 38500 €.

Prix de l'immobilier élevés

Sur ce graphique issu de l'INSEE, nous constatons que les prix de l'immobilier en France reste en croissance annuelle depuis 2015 avec une orientation actuelle vers une stabilisation des prix poussée par le contexte actuel. Il est fort probable que certains secteurs géographiques souffrent prochainement d'une période de baisse des prix, mais loin n'est moins sûr que certains secteurs tendus souffrent (ou bénéficient, en fonction du point de vue) de cette baisse de prix.