INVESTIR EN NUE-PROPRIETE - POUR QUI ?

 La nue-propriété est consécutive d'un démembrement de propriété ;  ainsi la pleine propriété, en l'occurrence d'un bien immobilier, est juridiquement décomposée :

• en nue-propriété, c'est à dire le fait d'être propriétaire des murs de l'immeuble,

• et en usufruit, le fait d'en avoir le droit d'usage et d'en récolter les revenus.

Par ailleurs, la nue-propriété se transfert, et l'usufruit (hors clause d'usufruit successif) s'éteint soit par le décès de l'usufruitier, ou à l'échéance de son droit fixé initialement.

Dans le cadre d'un investissement, nous nous attacherons ici au cas d'un démembrement de propriété, avec comme usufruitier temporaire un organisme de location sociale, qui confère à l'investissement de la part en nue-propriété des avantages renforcés.

A noter que l'organisme usufruitier gestionnaire se devra de remettre à l'échéance de son usufruit, un bien en parfait état au nu-propriétaire qui en devient automatiquement plein propriétaire.

Quelles contraintes ?

La principale contrainte pour le nu-propriétaire est que le bien est totalement indisponible tant qu'il ne dispose pas de l'usufruit, et donc pendant la période où l'usufruit est attribué à une autre entité.

Quels avantages ?

En contrepartie de cette contrainte, les avantages sont nombreux :

• Décote sur le prix du bien pour compenser cette perte de disponibilité temporaire (peut être considéré comme un loyer réglé d'avance) ;

• Aucune charge, ni fiscalité (pas de taxe foncière, ni d'habitation) ;

• Bien non soumis à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ;

• Déductibilité des intérêts d'emprunt de la NP sur les revenus fonciers ;

• Possibilité de revente à tout moment et profiter de la plus-value de marché ;

• A l'extinction de l'usufruit détaché, Pleine de propriété de plein droit sans frais de transfert.

Quels types d'investisseurs ?

• L'"investisseur" : 

Il surveillera l'évolution des prix du bien pour bénéficier d'un plus-value boostée de revente, en "jouant" sur l'augmentation de la valeur de la NP, plus la durée d'US restante diminue.

(Exemple simplifié : Bien estimé 100, acheté en NP 65, 

revente 5 ans plus tard sur un marché de +10% soit 110, 

valeur de la NP 75% soit 82,5, donc PV de +27%) ;

• Le "prévoyant" : 

Il cherchera à préparer sa retraite et notamment son relogement dans un environnement qui lui plait, par une acquisition à moindre coût (prix décoté et sans charge jusqu'à pleine propriété) ;

• Le "protecteur" : 

Il souhaitera investir tout en protégeant ses héritiers par un actif décoté et ainsi soumis à moindre frais de succession, par ailleurs si achat à crédit l'assurance de prêt protégera les héritiers en cas de décès prématuré.

En définitive :

• vous disposez d'un fort capital en banque que vous souhaitez sécuriser dans un investissement immobilier sans nécessité de revenus complémentaires fortement fiscalisés ?

• ou vous souhaitez réduire votre fiscalité des revenus fonciers existant par un financement déductible ?

L'investissement en nue-propriété peut constituer un choix judicieux dans votre Stratégie Patrimoniale. 

Pour tout renseignement sur ce type d'investissement et sélection de biens adaptés à votre projet, contactez VEFA Conseil.