Dans la vie de l’entreprise,
après le lancement de l’activité en elle-même, il est souvent envisagé
d’investir dans les locaux de l’entreprise, nous allons donc étudier ici les
différents moyens et techniques d’acquérir cet immobilier, en prenant en considération
l’impact financier d’un tel investissement, mais également fiscal et
patrimonial.
Quels sont les différentes techniques d’acquisition de l’immobilier
d’entreprise ?
Traditionnellement deux options
se posent :
Je rajouterai
une troisième option, moins connue, plus technique mais présentant des atouts
indéniables :
Dans un premier temps attardons
nous sur les options traditionnelles, non dénuée de sens et d’intérêt.
1 – Acquisition par l’entreprise
L’acquisition pleine et entière
par l’entreprise elle-même présente un intérêt fiscal majeur, dans la mesure
où, comptablement l’entreprise pourra :
- · Amortir son investissement ;
- · Déduire les intérêts d’emprunt en charges financières, ainsi que les frais d’acquisition ;
- · Récupérer la TVA sur les travaux réalisés ou la construction neuve.
Inconvénient non négligeable à la revente de l’entreprise, la
valeur de l’immeuble fait partie intégrante de la valeur de l’entreprise et
peut représenter une part majeure du prix de cette dernière, bien que non
génératrice de chiffre d’affaires, voire même fort couteuse en charges
financières et cette survaleur peut freiner les repreneurs éventuels.
2 – Acquisition par le patrimoine privé du chef d’entreprise
Afin d’éviter la problématique de
la revente de l’ensemble (fonds d’exploitation + immobilier), mais surtout
pour permettre au chef d’entreprise de s’approprier une partie des bénéfices de
l’entreprise au travers des loyers, la grande majorité des
entrepreneurs préfère acheter personnellement l’immobilier d’exploitation pour ensuite le
mettre en location au profit de l’entreprise.
Ainsi de la même manière qu’un
investissement locatif d’habitation, le chef d’entreprise pourra dans sa
fiscalité personnelle :
- · Déduire les intérêts d’emprunts de ses revenus locatifs ;
- · Récupérer la TVA sur option, dés lors que les loyers sont soumis à TVA.
Par contre, à la différence du
mode d’acquisition précédent, par l’entreprise, il ne pourra pas :
- · Déduire les amortissements comptables ;
- · Déduire les frais d’acquisition.
Ce mode d’acquisition par le chef
d’entreprise est la plus utilisée, au travers d’une SCI, et sera satisfaisante
tant que les intérêts d’emprunts resteront suffisamment importants pour
neutraliser l’impact fiscal des revenus locatifs, mais deviendra au fil du
temps fort couteuse fiscalement.
3 – L’acquisition de l’immobilier d’entreprise en démembrement
Cette troisième option est selon
moi, la plupart du temps, stratégiquement la plus favorable aux besoins de
l’entreprise et de construction patrimoniale du chef d’entreprise.
Il s’agit là de faire une acquisition démembrée de l’immobilier
d’entreprise :
- L’entreprise acquiert l’usufruit de l’immeuble
- Le chef d’entreprise acquiert la nue propriété de l’immeuble.
L’acquisition de l’usufruit par l’entreprise
L’usufruit est
le droit de propriété qui permet de jouir
de la chose pendant une durée ici limitée, mais à condition d’en conserver
la substance.
L’entreprise
qui se porte acquéreur de l’usufruit pourra donc occuper l’immeuble comme le
propriétaire lui même pendant une durée limitée dans le temps. La durée maximale est de 30 ans (Définie
par le code civil).
Rappelons tout
de même que la détention de cet usufruit permet à l’entreprise d’utiliser le
bien à sa guise sans avoir les contraintes liées à un bail commercial, comme
c’est la cas lorsqu’elle est simplement locataire de l’immeuble.
Fiscalement,
l’entreprise propriétaire de l’usufruit pourra :
- Déduire les intérêts d’emprunt liés au crédit ayant permis l’acquisition de l’immeuble.
- Déduire les frais d’acquisition de l’immeuble (frais de notaire + frais d’agence)
- Amortir l’usufruit de l’immeuble sur la durée du démembrement.
Bref, la
détention de l’usufruit de l’immeuble bénéficie de la même fiscalité
avantageuse que la détention de la pleine propriété de l’immeuble.
L’acquisition de la nue-propriété par le chef d’entreprise
Le chef
d’entreprise se porte acquéreur de la nue propriété de l’immeuble. Cette nue
propriété lui permettra simplement de devenir
plein propriétaire de l’immeuble à l’échéance de la période de démembrement.
Lorsque le
dirigeant acquiert la nue propriété de l’immeuble, il tire tous les avantages
liés à la constitution d’un patrimoine privé avec les capacités bénéficiaires
de l’entreprise, sans pour autant être fiscalement pénalisé.
Le nu
propriétaire ne percevant aucun revenu locatif pendant toute la durée du
démembrement, aucun impôt supplémentaire ne sera payé par le chef d’entreprise.
C’est seulement à l’échéance du démembrement (qui correspond le plus souvent
avec le départ à la retraire du chef d’entreprise) qui le chef d’entreprise
redeviendra plein propriétaire de l’immeuble. A cette échéance, il percevra des
revenus fonciers comme un plein propriétaire qu’il est redevenu.
Calcul de la valeur de l’usufruit
temporaire
L’usufruit temporaire bénéficie
de deux modes de calculs distincts :
·
Un barême
fiscal forfaitaire, estimé à 23 % de la valeur en pleine propriété par
tranche entamée de 10 ans (exple :
pour 15 ans, comportant 2 tranche, sera
évalué à 46 %) ;
·
La méthode
du calcul économique estimée aux flux de revenus futurs actualisés, le taux
d’actualisation étant le taux de rendement du bien immobilier ( USt = R1/(1+r)^1 + R2/(1+r)^2 + … + Rt/(1+r)^t
)
Ainsi prenons l’exemple d’un bien
immobilier de 200 K€, démembré pour 20 ans, offrant un rendement de 6 % (soit
12 K€ de loyers fictifs annuels) :
·
le barême fiscal estimera le prix pour l’usufruitier
à 92 K€ (46 %), et 108 K€ pour le nu-propriétaire ;
·
le calcul économique estimera le prix pour l’usufruitier
à 137 600 €, et pour le nu-propriétaire à 62 400 €.
La valorisation la plus
avantageuse sera ainsi choisie.
Aucun commentaire:
Enregistrer un commentaire