La réforme des plus-values immobilières !

La loi de finances rectificative n° 2011-1117 du 19 septembre 2011 (JO du 20 septembre 2011) a partiellement réformé le régime des plus-values immobilières. 

Les personnes imposables

Les plus-values réalisées lors de la cession d’immeubles, de droits portant sur ces immeubles, de parts de sociétés à prépondérance immobilière (relevant de l'impôt sur le revenu) sont soumises au régime d’imposition des plus-values des particuliers lorsqu’elles sont réalisées à titre occasionnel par des personnes physiques ou par certaines sociétés (articles 8 à 8 ter du CGI).

La cession d’un immeuble par un retraité ou un invalide, disposant de ressources modestes (plafonds réglementés), n’est pas soumise à l’impôt sur la plus-value.

Un mode particulier d’imposition est prévu pour les contribuables non domiciliés fiscalement en France. 

 Biens imposables

• les immeubles (bâtis ou non bâtis) ou les droits relatifs à des immeubles (usufruit, nue-propriété, servitudes, etc.) ;
• les parts de sociétés à prépondérance immobilière (sociétés dont l’actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles non affectés à leur propre exploitation).

 Biens exonérés

• les immeubles constituant l’habitation principale du cédant au jour de la cession ainsi que leurs dépendances immédiates et nécessaires ;
• les immeubles pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation lorsque la condition de remploi est satisfaite ;
• les immeubles échangés dans le cadre d’opérations de remembrements ou assimilées ;
• les immeubles dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 € ;
• les immeubles détenus depuis plus de 30 ans.
• une exonération particulière est prévue en faveur de certains contribuables non-résidents ;
• les titres de sociétés à prépondérance immobilière détenus depuis plus de 30 ans, ou sous conditions les titres de ces sociétés lorsqu'elles mettent, en droit ou en fait, gratuitement un logement à la disposition de l’associé cédant qui l’occupe à titre d’habitation principale.

Calcul de la plus-value brute

• La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition.
  • Prix de cession : il convient de retenir le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte :
    
    • il est majoré de certaines charges et indemnités : exemple : indemnité d’éviction versée au locataire par l’acquéreur pour le compte du vendeur ;
    • il est réduit sur justificatif, du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée par le vendeur lors de la vente et de certains frais, définis par décret, supportés par le vendeur. Exemples : commission versée à un intermédiaire, frais de mainlevée, coût des diagnostics obligatoires ; 
    Prix d’acquisition : c'est le prix effectivement payé par le vendeur, tel qu’il a été stipulé dans l’acte. Il est majoré d’un certain nombre de frais et dépenses divers limitativement énumérés :
    • les frais afférents à l'acquisition à titre gratuit y compris les droits de mutation à titre gratuit ;
    • les frais afférents à l’acquisition à titre onéreux retenus soit pour leur montant réel sur justification, soit forfaitairement pour les immeubles. Dans ce dernier cas, ils sont fixés à 7,5 % du prix d’acquisition ;
    • les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, ou d'amélioration retenues soit sous certaines conditions pour leur montant réel, soit forfaitairement à 15 % du prix d’acquisition à la condition que le contribuable cède le bien plus de cinq ans après son acquisition et qu'il s'agisse d'un immeuble bâti (exclusion des  terrains nus) ;
    • les frais de voirie, réseaux et distribution.
• Calcul de la plus-value imposable
  • Abattement pour durée de détention : à compter du 1er février 2012, la plus-value brute est réduite d’un abattement de :
  
  
  1. 2% de la 6ème à la 17ème année de détention , 
  2. 4% de la 18ème à la 24ème année et 
  3. 8% de la 25ème à la 30ème année de détention (au lieu de 10 % par an au-delà de la cinquième année auparavant) pour les immeubles. 
  
  (Attention : ces abattements sont applicables depuis le 25 août 2011 aux apports de biens immobiliers ou droits sociaux à une société dont la personne à l'origine de l'apport, son conjoint, leurs ascendants ou leurs descendants ou un ayant droit à titre universel de l'une ou de plusieurs de ces personnes est un associé ou le devient à l'occasion de cet apport.)
• • Abattement fixe : l'abattement fixe de 1 000 € appliqué sur la plus-value brute a été supprimé par la loi de finances rectificative depuis le 21 septembre 2011. 
  
  
  Impôt et prélèvements sociaux dus
  Le contribuable qui cède un immeuble est imposable :
  • à l’impôt sur le revenu afférent à la plus-value au taux proportionnel de 19 %. ;
  • aux prélèvements sociaux, pour un taux global de 13,5%;
  soit un total de 32,5% à compter du 1er octobre 2011 (contre 31,3 % actuellement).
  
  
  Obligations déclaratives et de paiement
  L’impôt sur le revenu afférent à la plus-value réalisée est déclaré et payé :
  • à la conservation des hypothèques lors de la cession d’un immeuble ou de droits relatifs à un immeuble ;
  • à la recette des impôts lors de la cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière.