Plus-value immobilière : un abattement pour faire passer la pillule !

Pas tendre avec les contribuables, le projet de loi de finances 2013 chouchoute, en revanche, les propriétaires de résidences secondaires et de logements locatifs. Ceux qui se décideront à vendre en 2013 bénéficieront d'un abattement supplémentaire de 20 % sur la plus-value réalisée. A l'arrivée, la note sera réduite d'un peu plus de 11 %. Ce bonus fiscal est-il susceptible de provoquer le choc d'offres attendu par le gouvernement Ayrault ? A vous de juger !

Le gouvernement Ayrault a promis des mesures pour provoquer un choc d'offres sur le marché immobilier.
En plus des mesures fiscales destinées à redynamiser le marché du neuf, le projet de loi de finances 2013 contient une mesure exceptionnelle, ciblée sur l'année 2013, censée contribuer à la remise de biens sur le marché immobilier.

Plus-value immobilière : un abattement supplémentaire de 20 % en 2013Concrètement, les vendeurs de résidences secondaires ou encore de logements locatifs bénéficieront d'un abattement supplémentaire de 20 % sur la plus-value nette imposable. Grâce à cette
ristourne, le vendeur profitera d'une baisse d'impôt effective d'un peu plus de 11 %.

Actuellement, la plus-value de cession d'un logement, autre qu'une résidence principale, est taxée à hauteur de 34,5 %. Ce taux global comprend 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 15,5 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS et leurs déclinaisons). Avant l'application de ce taux, la base imposable est réduite d'un abattement progressif pour durée de détention. Grâce à cet abattement, après 30 ans de détention, la plus-value n'est pas imposable et l'exonération totale.

Pas de bonus fiscal sur les prélèvements sociauxSi après examen des parlementaires le projet est adopté en l'état, l'abattement supplémentaire de 20 % sera appliqué à la plus-value nette imposable, c'est-à-dire après la prise en compte de l'abattement progressif pour durée de détention, mais viendra uniquement réduire l'imposition sur le revenu et ne jouera pas sur le calcul des prélèvements sociaux de 15,5 %.

Pour obtenir le montant imposable au taux de 19 %, il faudra donc dans un premier temps imputer l'abattement de 20 % sur la plus-value nette de l'abattement pour durée de détention. Puis, dans un second temps, calculer les prélèvements sociaux sur la plus-value nette sans l'abattement de 20 %.

Illustrations :
Vente d'un logement détenu depuis moins de 5 ans. Plus-value réalisée 100.000 euros
Plus-value nette : 100.000 euros
En 2012 : (100.000 x 15,5 %) + (100.000 x 19 %) = 34.500 euros
En 2013 : (100.000 x 15,5 %) + 19 % (100.000 x 0,80 %) = 30 700 euros
Soit une différence de 3.800 euros

Vente d'un logement détenu depuis 15 ans. Plus-value réalisée 100.000 euros
Plus-value nette : 100.000 - (100.000 x 20 %) = 80.000 euros
En 2012 : (80.000 x 15,5 %) + (80.000 x 19 %) = 27.600 euros
En 2013 : (80.000 x 15,5 %) + 19 % (80.000 x 0,80 %) = 24.560 euros
Soit une différence de 3.040 euros

Vente d'un logement détenu depuis 24 ans. Plus-value réalisée 100.000 euros
Plus-value nette : 100.000 - (100.000 x 52 %) = 48.000 euros
En 2012 : (48.000 x 15,5 %) + (48.000 x 19 %) = 16.560 euros
En 2013 : (48.000 x 15,5 %) + 19 % (48.000 x 0,80 %) = 14.736 euros
Soit une différence de 1.824 euros

Vente d'un logement détenu depuis 27 ans. Plus-value réalisée 100.000 euros
Plus-value nette : 100.000 - (100.000 x 76 %) = 24.000 euros
En 2012 : (24.000 x 15,5 %) + (24.000 x 19 %) = 8.280 euros
En 2013 : (24.000 x 15,5 %) + 19 % (24.000 x 0,80 %) = 7.368 euros
Soit une différence de 912 euros

Vente d'un logement détenu depuis 30 ans. Plus-value réalisée 100.000 euros
La plus-value imposable est égale à 0. L'abattement pour durée de détention est de 100 % et la base imposable égale à 0, l'abattement de 20 % est donc inutile dans cette hypothèse.

Un cadeau de 11 % est-il suffisant ?En dehors de ce dernier cas de figure où la réponse est clairement négative, le bonus fiscal de 11 % accordé par le gouvernement Ayrault est-il suffisamment significatif pour inciter les propriétaires à vendre leur bien ?
Difficile de répondre alors que l'abattement pour durée de détention, très peu progressif les premières années, refroidit déjà plus d'un propriétaire.

Quelle que soit votre situation, il faut avoir à l'esprit que l'abattement temporaire de 20 % est applicable à toutes les ventes de biens immobiliers définitivement signées en 2013, à l'exception des cessions de terrain à bâtir et de résidence principale, cette dernière reste dans tous les cas exonérée d'impôt.


(Sicavonline.fr, le 05/10/2012)