Alors que le régime Censi-Bouvard vit ses derniers mois, certains
investisseurs sont de plus en plus tentés par le statut de loueur en
meublé.
Dans une résidence gérée, l'investisseur acquiert un bien
meublé, qu'il donne en location à un exploitant, dans le cadre d'un bail
commercial. Son locataire (l'exploitant), souvent une filiale du
promoteur, lui garantit un loyer pendant une durée minimale de neuf
ans.
Sur le plan fiscal, il peut choisir entre deux grands
régimes: le Censi-Bouvard et le LMNP (loueur en meublé non
professionnel).
À l'instar du régime Scellier, le dispositif
Censi-Bouvard est appelé à disparaître le 31 décembre prochain. Il
procure une réduction d'impôt sur le
revenu de 11 %
dans la limite de 300.000 euros. Soit, au maximum, une économie fiscale
de 33.000 euros étalée sur neuf ans, à raison de 3666 euros annuels. De
plus, il permet de récupérer la TVA à 19,60 %. Lorsque le promoteur
avance au client le remboursement de la TVA, il achète le bien
immobilier hors taxes. Même en signant son acquisition chez le
notaire avant le 31 décembre prochain, il faudra patienter jusqu'à la
livraison du programme immobilier pour bénéficier de cette réduction
d'impôt entrant dans le plafond des niches fiscales. Les résidences
gérées en cours de livraison permettent de défiscaliser rapidement et
souvent de négocier auprès du promoteur.
Le statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP), mode d'emploi
À la différence du Censi-Bouvard, le statut du LMNP (loueur
en meublé non professionnel) n'entre pas dans le plafond des niches
fiscales.
Là encore, si le promoteur fait l'avance de la TVA, le
client achète un bien neuf hors taxes. Les revenus issus de la location
meublée relèvent des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
L'intégralité des charges d'exploitation est alors déductible de ses
loyers. Comme un «entrepreneur», le loueur doit établir chaque année un
compte d'exploitation. Dans les recettes figurent les loyers. Les
dépenses se ventilent en deux grands postes: les charges réelles et
celles comptables. «Les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, les frais
de copropriété et les frais de comptabilité constituent les charges
réelles. L'amortissement du bien immobilier sans le terrain et
l'amortissement des meubles représentent les charges comptables»,
explique Olivier Trit, directeur chez Cerenicimo. Lorsque les dépenses
excédent les recettes, le loueur dégage un déficit reportable,
uniquement sur ses revenus de même nature, à savoir des BIC issus de la
location. Plus question de les reporter sur son revenu global.
Le match Censi-Bouvard et LMNP
Lors
d'un placement dans une résidence gérée, on peut hésiter entre les deux
dispositifs fiscaux. De prime abord, la carotte fiscale du régime
Censi-Bouvard paraît attractive avec son économie maximale de 33.000
euros étalée sur neuf ans. Ce dispositif intéresse surtout les
particuliers réalisant leur premier placement immobilier. N'ayant pas
encore saturé leur plafond annuel de niches fiscales, ces
primo-investisseurs ont généralement entre 2000 et 5000 euros par an
d'impôt sur le revenu à régler au fisc.
Mais les coups de rabot
successifs portés au plafond des niches fiscales et la disparition
prochaine du dispositif Censi-Bouvard incitent un nombre croissant
d'investisseurs à choisir le LMNP. «Quasiment 70 % de nos clients ont
opté cette année pour le régime du statut LMNP, pour deux grandes
raisons. D'une part, leur investissement moyen s'élève à 410.000 euros,
un montant dépassant le plafond de 300.000 euros. D'autre part, les
semaines d'occupation du propriétaire sont considérées comme un avantage
en nature et par conséquent supportent l'impôt», signale Nicolas
Marquenet, directeur commercial chez MGM Constructeur.
Le fait
d'amortir son bien permet de percevoir des loyers à l'abri du fisc
pendant une quinzaine d'années, en fonction de l'importance du crédit
dans le financement de l'opération. Dans l'optique d'un placement sur
vingt ans, ce statut permet de défiscaliser davantage.
(Le Figaro, le 05/10/2012)
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